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19. Juli 2022

Stichwort Airbnb

Inwieweit ist das Vermieten von Wohnungen für touristische Zwecke in Wien erlaubt

Bild: Pixabay

Grundsätzlich können Wohnungen für touristische Zwecke vermietet werden. Allerdings können sich einige Einschränkungen aus dem Zivilrecht oder der Wiener Bauordnung ergeben. Am 22. Dezember 2018 trat mit dem LGBl. für Wien Nr. 69/2018 nämlich eine Änderung der Wiener Bauordnung (BO) in Kraft. Nach § 7a BO ist nun in Wohnzonen die regelmäßige Zurverfügungstellung von Wohnräumen für kurzfristige Beherbergungszwecke gegen Entgelt ("gewerbliche Nutzung") von Aufenthaltsräumen in Wohnungen für kurzfristige Beherbergungszwecke nicht zulässig.

Bei Mietwohnungen kann im Mietvertrag ein Untermietverbot oder Ähnliches verankert sein und in Gemeindebauten ist eine Untervermietung oder sonstige Überlassung des Mietgegenstandes an Dritte selbst im Rahmen des § 11 MRG nicht gestattet. Es wird auch im Mietvertrag festgehalten beziehungsweise vereinbart, dass eine gänzliche oder teilweise Untervermietung beziehungsweise Überlassung des Mietgegenstandes an Dritte nicht erlaubt ist. Ein Zuwiderhandeln kann zu einer Kündigung des Mietvertrages führen, was den Verlust des Mietgegenstandes bedeutet.

Eine Eigentumswohnung darf laut Oberstem Gerichtshof (OGH 5 Ob 59/14h) unter Umständen erst dann für touristische Zwecke vermietet werden, wenn die Einwilligung der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt. In diesem Zusammenhang ist auch der Wohnungseigentumsvertrag für das Objekt maßgeblich und gibt Auskunft über die Widmung der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte und über deren widmungsgemäße Verwendung.

Gemäß einer jüngeren Entscheidung des OGH (3 Ob 173/21v) gibt es aber jedenfalls keine analoge Anwendung der wohnungseigentumsrechtlichen „Airbnb-Judikatur“ außerhalb des Wohnungseigentumsrechts. Die Beklagte ist Alleineigentümerin einer Liegenschaft, auf der sich ein Haus mit Wohnungen befindet; es handelt sich um keine Wohnungseigentumsanlage. Die Beklagte vermietet die Wohnungen – mit Ausnahme jener des Klägers – ganzjährig über die Internet-Plattform Airbnb zu touristischen Zwecken. Dem Kläger wurde das grundbücherlich sichergestellte lebenslängliche Wohnungsgebrauchsrecht an der Wohnung Top 6 eingeräumt.

Der Kläger begehrte, der Beklagten die kurzfristige Vermietung der Wohnungen (außer Top 6) zur Beherbergung von Touristen zu verbieten. Die Vorinstanzen gaben dem Klagebegehren statt. Der Oberste Gerichtshof gab der Revision der Beklagten Folge und wies das Klagebegehren ab. Dazu führte er aus:

Die Vorinstanzen haben die „Airbnb-Judikatur“ nach § 16 WEG 2002 (Unterlassung einer widmungswidrigen touristischen Nutzung von Wohnungen zufolge Genehmigungsbedürftigkeit einer Widmungsänderung) auf das Rechtsverhältnis zwischen dem Kläger als Inhaber eines Wohnungsgebrauchsrechts an einer von mehreren Wohnungen und der Beklagten als Alleineigentümerin der Liegenschaft und damit außerhalb des WEG analog angewandt.

Für einen zulässigen Analogieschluss wäre aber eine echte Gesetzeslücke erforderlich. Dies wäre eine planwidrige Unvollständigkeit innerhalb des positiven Rechts, gemessen am Maßstab der gesamten geltenden Rechtsordnung. Konkret müssten die aus dem Wohnungseigentumsgesetz hervorleuchtenden Zwecke und Werte die Annahme nahelegen, der Gesetzgeber habe einen nach denselben Maßstäben regelungsbedürftigen Sachverhalt übersehen.

Dies ist hier aber nicht der Fall. Dafür, dass der Gesetzgeber einzelne Ansprüche, die sich aus dieser besonderen Rechtsbeziehung zwischen Wohnungseigentümern ergeben, auch auf andere Fälle der Ausübung von Nutzungsbefugnissen an Wohnobjekten außerhalb des WEG angewandt wissen möchte, bestehen keinerlei Anhaltspunkte. Ein Übersehen dieser Problematik kann dem Gesetzgeber nicht unterstellt werden.

Der Kläger, der (nur) Wohnungsgebrauchsberechtigter einer Wohnung ist, an der kein Wohnungseigentum begründet wurde, kann daher keine Unterlassungsansprüche auf Basis des § 16 WEG 2002 geltend machen.

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