Da die Kündigung des Mietvertrages und damit einhergehend der Verlust des trauten Heimes die schärfste Konsequenz im Mietrecht darstellt, so gilt es mit dem ausreichenden Wissen darüber diese Folgen unbedingt zu vermeiden.
1. Die gerichtliche Kündigung wegen Mietzinsrückstand
Der Kündigungsgrund wegen Mietzinsrückstand ist in § 30 Abs 2 Z 1 des MRG festgehalten und enthält drei wesentliche Voraussetzungen ohne denen er nicht gelten gemacht werden kann. Nämlich (1) Rückstand an Mietzinsen (im Zeitpunkt der Zustellung der gerichtlichen Kündigung), (2) Eintritt der Fälligkeit des Rückstands und (3) eine erfolgte Mahnung.
Gehen wir einen potenziellen Fall der Kündigung wegen Zahlungsrückstand einmal der Reihe nach durch: Es muss ein vom Mieter verschuldeter Rückstand des gültig vereinbarten Mietzinses vorliegen. Der Mieter hat also schuldhaft gar keine oder nicht die volle Miete an den Vermieter bezahlt. Nach verbreiteter Ansicht muss dieser Rückstand zumindest acht Tage nach dem Fälligkeitszeitpunkt liegen. Bei Fälligkeit des Mietzinses am Monatsersten kann ein Rückstand also frühstens zum achten eintreten. Schuldhaft bedeutet hier, dass der Zahlungsrückstand seinen Grund auf Seiten des Mieter haben muss. Einfach gesagt, wann immer der Vermieter selbst keinen Anlass zur Nichtzahlung bot.
Als nächstes muss der Vermieter den offenen Betrag einmahnen. Die Mahnung bezweckt, den Mieter auf die Fälligkeit seiner Mietzinsverbindlichkeit hinzuweisen. Außerdem kann noch eine zusätzliche Nachfrist zur Zahlung eingeräumt werden. Ohne vorangegangene Mahnung kann keine gültige Kündigung wegen Mietzinsrückstand erfolgen!
In weiterer Folge kann der Mieter mittels gerichtlicher Kündigung das Mietverhältnis beenden. Die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter muss gerichtlich erfolgen! Eine mündlich ausgesprochene oder per eingeschriebenen Brief übermittelte Kündigung ist ungültig!
2. Die Mietzins- und Räumungsklage
Neben der gerichtlichen Kündigung des Mietvertrages steht dem Vermieter bei Mietrückstand auch das Instrument der Mietzins- und Räumungsklage (§ 1118 2. Fall ABGB) zur Verfügung. Eine Mietzins- und Räumungsklage kann vom Vermieter dann angestrengt werden, wenn (1) trotz Mahnung (2) nach Fälligkeit (3) bis zum nächstfolgenden Zinstermin (4) die Mietzinszahlung (teilweise) nicht erbracht wurde.
Diese Vorgehensweise ist für den Vermieter leichter, da die Voraussetzungen 3 und 4 bis zum Schluss der Verhandlung in erster Instanz vorliegen müssen und nicht schon bei Klagseinbringung. Da jeder Zahlungsrückstand bis zum Schluss der Verhandlung erster Instanz zum Obsiegen des Klägers führen kann gilt folgender Merksatz: Solange eine Mietzins- und Räumungsklage gegen den Mieter läuft, kann jedweder neuauflaufende Zahlungsrückstand zum Verlust der Mietwohnung führen und ist daher unbedingt zu vermeiden!
Da für den säumigen Mieter die Lage bei eingehenden gerichtlichen Kündigungen oder Mietzins- und Räumungsklagen sehr schwierig werden kann und etwaige Fehler zu Konsequenzen bis hin zum Verlust der Wohnung führen können, empfiehlt es sich diesbezügliche Mahnungen äußerst ernst zu nehmen und schnell Hilfe beim Österreichischen Mieterschutz Ring zu suchen.