Seit Ende 2022 haben sich solche Vorfälle in der Großfeldsiedlung zugetragen, bei denen die Mieter mit Mietzinserhöhungen von bis zu sechzig Prozent konfrontiert sind. Nach leistbarem Wohnen, gerade in jenen Bauten, die vom „roten Wien“ geschaffen wurden, klingt das jedenfalls nicht. 

Grund für diese horrenden Erhöhungen ist der Ablauf der Wohnbauförderung. Geregelt ist dies im Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz, kurz WWFSG genannt, in welchen das Land Wien die Errichtung von Wohnhäusern, Wohnungen, Eigenheimen und Kleingartenwohnhäusern durch Neubau, Zubau, Einbau oder Umbau fördert. Die Mieten im geförderten Neubau setzen sich im Wesentlichen aus Tilgungsraten und Zinsen der unterschiedlichen Darlehen zusammen. Dazu gehören Bankdarlehen, Zinsen des Wohnbauförderungs-Hauptdarlehens und Superförderungs-Darlehenstilgungen. Die Wohnparteien tragen anteilsmäßig die Kosten.  Der gesetzlich geregelte Deckelbetrag stellt einen Höchstwert da.

Der ursprüngliche richtige Gedanke mittels Förderung Bauprojekte und günstige Wohnmöglichkeiten zu schaffen, ist schon lange Utopie und wird nun nach Ablauf der Darlehen für viele Mieter zunehmend zu einem wahren Albtraum. Durch Auslaufen der Förderung wird nun bei rund 600 Betroffenen das Richtwertmietzins angewendet und nicht wie zuvor der Kategorie-Mietzins. Damit begründet man nicht nur die exorbitante Erhöhung, sondern setzt die Mieter des geförderten Wohnbaus mit jenen Mietern gleich, die in Altbauwohnungen leben, für die grundsätzlich der Richtwertmietzins oder die Angemessenheitsschranke bei vereinbarten Mietzinsen ausschlaggebend ist. In Wien beträgt dieser mit Stand 1.4.2023: 6,67€ pro m² und ist damit, mit Ausnahme des Burgenlands, günstiger als der Richtwert der anderen Bundesländer. Die Werte werden alle 2 Jahre an die Inflation angepasst.

Doch ist diese Umstellung rechtlich begründet oder erhofft man vielmehr ein widerwilliges Hinnehmen der besorgten und verzweifelten Bürger? Viele Betroffene kontaktierten die FPÖ und den Österreichischen Mieterschutzring und ersuchten um Rat und Hilfe. Dies erfolgte zu aller erst mit einem Info-Event MIETSCHOCK im Oktober 2022, als erste Anlaufstelle für die Betroffenen, zum moralischen Beistand und auch um weitere rechtliche Schritte in Angriff zu nehmen, gegen jene unberechtigte Mietzinserhöhung.

Doch wie ist die Rechtslage und die Möglichkeit auf Mietzinsreduktion bei diesem Kulturkampf um das Thema Wohnen gegen den Roten Riesen, der schon längst nicht mehr die Sorgen und Probleme der Österreicher wahrnimmt?

Zunächst ist festzuhalten das jeder Betroffene ein Bestandsverhältnis mit seinem Vermieter durch einen Mietvertrag eingegangen ist. Wie alle Verträge enthält auch der Mietvertrag ein oftmals großes und schwerverständliches Klauselwerk, welches oftmals selbst für Juristen Zeit für dessen Verständnis in Anspruch nimmt. Jedoch werden Mieter, die Privatpersonen sind und kein Unternehmen betreiben, aus juristischer Sicht als Verbraucher gesehen. Zum Schutz des Verbrauchers wurden eine Reihe von Gesetze erlassen, die allesamt darauf abzielen, den Verbraucher bzw. Konsumenten in rechtgeschäftlichen Verkehr zu schützen, da dieser nicht über die Kenntnisse eines ausgebildeten Juristen oder fachlich bewanderten Unternehmer verfügt. Das bekannteste Gesetz ist hierbei sicherlich, dass Konsumentenschutzgesetz, kurz KSchG, welches auch für Mietrechtsfragen relevant sein kann. Besonders relevant bei mietrechtlichen Verträgen kann hier das Transparenzgebot werden, welches im § 6 Abs 3 KSchG normiert ist.

Dieses Transparenzprinzip ist vor allem wichtig bei Verträgen, die zwischen Verbraucher und einem Unternehmer geschlossen werden, was auch in der mietrechtlichen Thematik zwischen den Mietern der Großfeldsiedlung und dem Vermieter Wiener Wohnen zutrifft. Verwendet der Vermieter hierbei eine Vertragsklauseln im Mietvertrag, die unklar oder unverständlich abgefasst ist, so ist diese Klausel unwirksam. Der Vermieter muss also auch bezüglich der Frage betreffend die Höhe des Mietzinses eine klare und verständliche Klausel verwenden, die jeder Durchschnittsverbraucher und Durchschnittsmieter versteht, aus welchen Faktoren sich der Mietzins zusammensetzt und welche Gründe zu einer möglichen Anhebung führen.

Für die Betroffenen rund 600 Personen in der Großfeldsiedlung muss es also auch im Mietvertrag ausreichend verständlich und klar formuliert sein, warum nach Ablauf der Förderungen es zu einer enormen Mietzinserhöhung kommt und welche Gründe hierbei zugrunde liegen , die eine Umstellung vom Kategorie-Mietzins zum Richtwertmietzins veranschaulichen.

Die FPÖ und der österreichische Mieterschutzring haben hier wohl den richtigen Riecher gehabt, diesen Mietzinswahnsinn als erstes anzusprechen und dem entgegenzuwirken. Eine Entscheidung des OGH von Juli 2023, welcher sich genau mit jener Thematik befasste, stärkt nun auch das gemeinsame Vorhaben, jene Mietenexplosion zu stoppen und den „Roten Riesen“ in die Knie zu zwingen.

Die rechtliche Aussicht, dass jene Betroffenen zu viel gezahlten Mietzins zurückfordern können und deren Mieten für ein leistbares Wohnen neu berechnet werden, stehen somit gut und geben etwas Hoffnung in Hinblick auf Teuerung und Inflation im Leben der Österreicher. 

Wie auch schon einmal in der letzten Auflage von „Mein Wohnrecht“ geht es in diesem Beitrag wieder um einen Tatbestand, der in der Welt der Gesetze durch das HeizKG geregelt wird. Des besseren Verständnis halber wird auch in dieser Ausgabe noch einmal auf den Anwendungsbereich des HeizKG eingegangen – denn nur dort wo das HeizKG auch anwendbar ist, sind die Informationen aus diesem Artikel auch zielführend.

In vielen Mehrfamilienhäusern gibt es eine zentrale Heizanlage, die sämtliche Wohnungen versorgt. Daher ist es heutzutage immer wieder der Fall, dass Bewohner einer Wohnung Heizwärme, Warmwasser und sogar die Wohnungskühlung aus einer "gemeinsamen Versorgungsanlage" beziehen. In solchen Fällen müssen die Kosten, die durch den Betrieb dieser gemeinsamen Anlage entstehen, auf alle versorgten Wohnungen sowie auf andere Räume aufgeteilt werden. Hierbei kommt das schon im vorherigen Absatz angekündigte Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz (HeizKG) ins Spiel.

Nicht anwendbar ist das HeizKG für Einzelheizungen! (Z.B. Gastherme in der eigenen Wohnung oder Beheizung der Wohnung mittels Strom)

Das HeizKG findet Anwendung, um die Verteilung der Heizkosten, Warmwasserkosten und Kosten für die Klimatisierung in Gebäuden mit mindestens vier separaten Einheiten zu regeln, und zwar unter folgenden Bedingungen:

• Diese Einheiten werden über eine gemeinsame Versorgungsanlage versorgt, einschließlich Fernwärme und Fernkälte.
• Diese Einheiten sind entweder bereits mit Verbrauchsmessgeräten zur Ermittlung der individuellen Verbrauchsanteile ausgestattet oder es wäre erforderlich, solche Geräte einzubauen.

Im HeizKG ist festgehalten, welche Kosten überhaupt verrechnet werden dürfen:

• Energiekosten (d.h. konkret die Kosten des eingesetzten Energieträgers wie Öl, Gas, Pellets o.ä.).
• Sonstige Kosten des Betriebes. Hiermit sind die Kosten für Wartung, Verschleiß, Ablesung des Verbrauchs gemeint.

Die Aufteilung der Kosten:

Die Aufteilung der Kosten, die durch die Beheizung des Gebäudes und der Aufbereitung des Warmwassers entstehen, müssen naturgemäß von jemandem getragen werden. Wie diese Aufteilung zu erfolgen hat wird zwar durch das Gesetz vorgeschlagen, jedoch kann durch Vereinbarung der Parteien davon abgewichen werden. Aus diesen Möglichkeiten resultierte schon so manche Streitigkeit, die daraufhin vor Gericht ausgetragen werden musste. Im Anschluss wollen wir unseren Lesern einen ungefähren Überblick über diese rechtlichen Bestimmungen geben.

Wenn sowohl Heizung als auch Warmwasser geliefert werden, müssen die Gesamtkosten des Hauses zunächst in Heiz- und Warmwasserkosten aufgeteilt werden. Dies erfolgt in erster Linie basierend auf den Ergebnissen einer Verbrauchsmessung.

Falls eine Aufteilung basierend auf dem gemessenen Verbrauch nicht möglich ist (zum Beispiel aufgrund fehlender oder defekter Messvorrichtungen), werden die Kosten nach einem anderen angemessenen Verfahren entsprechend dem Stand der Technik verteilt.

Eine Verpflichtung zur Messung, sowohl von Warmwasser als auch Heizleistung besteht nur dann nicht, wenn die getrennte Messung wirtschaftlich nicht vertretbar ist. Jedoch auch in einem solchen Fall muss die Trennung des Wärmeverbrauchs durch Verfahren, die dem Stand der Technik entsprechen erfolgen.

Wenn eine Aufteilung in Heiz- und Warmwasserkosten weder durch Messung noch durch ein angemessenes dem Stande der Technik entsprechendes Verfahren möglich ist, wird in erster Linie auf die Vereinbarung zwischen (Wärme) Abgeber und (Wärme) Abnehmer zurückgegriffen. Falls keine solche Vereinbarung besteht, erfolgt die Trennung der Gesamtkosten im Verhältnis von 60 % (Heizkosten) zu 40 % (Warmwasserkosten).

Daraus ergeben sich unterschiedliche Beträge für Heiz- und Warmwasserkosten, welche sowohl verbrauchsunabhängige als auch verbrauchsabhängige Kosten darstellen und auf die Wärmeabnehmer verteilt werden müssen.

Die genaue Aufteilung zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Kosten richtet sich ebenfalls in erster Linie nach der (einstimmigen!) Vereinbarung zwischen Wärmeabgeber und Wärmeabnehmer. Der verbrauchsabhängige Anteil muss dabei mindestens 55 % und höchstens 85 % der Energiekosten betragen. Falls keine Vereinbarung getroffen wurde, erfolgt die Verteilung im Verhältnis von 70 % (verbrauchsabhängig) zu 30 % (verbrauchsunabhängig).

Falls auch Kälte geliefert wird, so gilt folgendes: Für die Kältekosten werden mindestens 80 % der Energiekosten basierend auf den Verbrauchsanteilen verteilt, während der Rest entsprechend der versorgbaren Nutzfläche aufgeteilt wird. Kommt jedoch keine Vereinbarung zustande so gelten für die Kältekosten folgende Regelungen:

Die Kosten der Klimatisierung (Kälte) werden zu 90 % nach den Verbrauchsanteilen und zu 10 % nach der versorgbaren Nutzfläche aufgeteilt. Eine Vereinbarung ist nur zulässig, wenn mindestens 80 % der Energiekosten nach Verbrauch und der Rest nach versorgbaren Nutzfläche aufgeteilt werden.

Die Rechnungslegung:

Um wissen zu müssen, worauf Sie bei der Abrechnung über Ihre Heizkosten alles achten müssen und welche Rechte Ihnen dabei zustehen, haben wir die wichtigsten Informationen im nächsten beiden Absätzen zusammen gefasst.

Die Abrechnungsperiode nach dem HeizKG dauert in der Regel zwölf Monate, kann jedoch unter bestimmten besonderen Umständen abweichen, solange der Zeitraum von 16 Monaten nicht überschritten wird. Die Ablesung ist rechtzeitig, wenn sie innerhalb von zwei Wochen vor bis zwei Wochen nach der Heiz- oder Kühlperiode oder innerhalb von drei Wochen vor bis drei Wochen nach dem letzten Hauptablesetermin außerhalb dieser Perioden erfolgt. Der Abgeber muss spätestens sechs Monate nach Ende der Abrechnungsperiode eine schriftliche Abrechnung erstellen und den Abnehmern zur Verfügung stellen. Diese Abrechnung umfasst alle während der Abrechnungsperiode fällig gewordenen Versorgungskosten und beinhaltet auch eine Rechnungsabgrenzung, falls notwendig. Zudem müssen den Abnehmern regelmäßig Verbrauchsinformationen bereitgestellt werden. Die Informationen über die Abrechnung, die jedem Abnehmer zugesendet werden, müssen verschiedene zwingende Angaben enthalten, darunter den Beginn und das Ende der Abrechnungsperiode, die Gesamtkosten, den Verbrauch und Vergleiche mit vorherigen Abrechnungsperioden.

Den Abnehmern steht das Recht zu, die Abrechnung und die dazugehörigen Belege einzusehen, und sie können auch Kopien gegen Gebühr anfordern. Hierbei muss der Zeitraum für eine Einsicht zumindest 4 Wochen betragen. Wird einem Mieter gegenüber keiner Abrechnung gemacht oder ihm keine Einsicht in die Belege gewährt, hat der Mieter die Möglichkeit zur Durchsetzung in einem Verfahren vor der Schlichtungsstelle oder dem zuständigen Bezirksgericht. Der Wohnungseigentümer hingegen kann sein Einsichtsrecht nur auf dem direkten Rechtswege durchsetzen.

Sollte es zu Problemen mit Ihrer Abrechnung im Speziellen oder mit dem HeizKG im Allgemeinen kommen, so zögern Sie nicht sich an die Fachleute des Österreichischen Mieterschutz Rings zu wenden.

Da die Kündigung des Mietvertrages und damit einhergehend der Verlust des trauten Heimes die schärfste Konsequenz im Mietrecht darstellt, so gilt es mit dem ausreichenden Wissen darüber diese Folgen unbedingt zu vermeiden.

1.    Die gerichtliche Kündigung wegen Mietzinsrückstand

Der Kündigungsgrund wegen Mietzinsrückstand ist in § 30 Abs 2 Z 1 des MRG festgehalten und enthält drei wesentliche Voraussetzungen ohne denen er nicht gelten gemacht werden kann. Nämlich (1) Rückstand an Mietzinsen (im Zeitpunkt der Zustellung der gerichtlichen Kündigung), (2) Eintritt der Fälligkeit des Rückstands und (3) eine erfolgte Mahnung.

Gehen wir einen potenziellen Fall der Kündigung wegen Zahlungsrückstand einmal der Reihe nach durch: Es muss ein vom Mieter verschuldeter Rückstand des gültig vereinbarten Mietzinses vorliegen. Der Mieter hat also schuldhaft gar keine oder nicht die volle Miete an den Vermieter bezahlt. Nach verbreiteter Ansicht muss dieser Rückstand zumindest acht Tage nach dem Fälligkeitszeitpunkt liegen. Bei Fälligkeit des Mietzinses am Monatsersten kann ein Rückstand also frühstens zum achten eintreten. Schuldhaft bedeutet hier, dass der Zahlungsrückstand seinen Grund auf Seiten des Mieter haben muss. Einfach gesagt, wann immer der Vermieter selbst keinen Anlass zur Nichtzahlung bot.

Als nächstes muss der Vermieter den offenen Betrag einmahnen. Die Mahnung bezweckt, den Mieter auf die Fälligkeit seiner Mietzinsverbindlichkeit hinzuweisen. Außerdem kann noch eine zusätzliche Nachfrist zur Zahlung eingeräumt werden. Ohne vorangegangene Mahnung kann keine gültige Kündigung wegen Mietzinsrückstand erfolgen!

In weiterer Folge kann der Mieter mittels gerichtlicher Kündigung das Mietverhältnis beenden. Die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter muss gerichtlich erfolgen! Eine mündlich ausgesprochene oder per eingeschriebenen Brief übermittelte Kündigung ist ungültig!

2.     Die Mietzins- und Räumungsklage

Neben der gerichtlichen Kündigung des Mietvertrages steht dem Vermieter bei Mietrückstand auch das Instrument der Mietzins- und Räumungsklage (§ 1118 2. Fall ABGB) zur Verfügung. Eine Mietzins- und Räumungsklage kann vom Vermieter dann angestrengt werden, wenn (1) trotz Mahnung (2) nach Fälligkeit (3) bis zum nächstfolgenden Zinstermin (4) die Mietzinszahlung (teilweise) nicht erbracht wurde.

Diese Vorgehensweise ist für den Vermieter leichter, da die Voraussetzungen 3 und 4 bis zum Schluss der Verhandlung in erster Instanz vorliegen müssen und nicht schon bei Klagseinbringung. Da jeder Zahlungsrückstand bis zum Schluss der Verhandlung erster Instanz zum Obsiegen des Klägers führen kann gilt folgender Merksatz: Solange eine Mietzins- und Räumungsklage gegen den Mieter läuft, kann jedweder neuauflaufende Zahlungsrückstand zum Verlust der Mietwohnung führen und ist daher unbedingt zu vermeiden!

Da für den säumigen Mieter die Lage bei eingehenden gerichtlichen Kündigungen oder Mietzins- und Räumungsklagen sehr schwierig werden kann und etwaige Fehler zu Konsequenzen bis hin zum Verlust der Wohnung führen können, empfiehlt es sich diesbezügliche Mahnungen äußerst ernst zu nehmen und schnell Hilfe beim Österreichischen Mieterschutz Ring zu suchen.

In immer mehr Mehrfamilienhäusern gibt es eine zentrale Heizanlage, die sämtliche Wohnungen versorgt. Daher ist es heutzutage häufig der Fall, dass Bewohner einer Wohnung Heizwärme, Warmwasser und sogar Wohnungskühlung aus einer "gemeinsamen Versorgungsanlage" beziehen. In solchen Fällen müssen die Kosten, die durch den Betrieb dieser gemeinsamen Anlage entstehen, auf alle versorgten Wohnungen sowie auf andere Räume aufgeteilt werden. Hierbei kommt das schon im Titel angekündigte Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz (HeizKG) ins Spiel.

Nicht anwendbar ist das HeizKG für Einzelheizungen! (Z.B. Gastherme in der eigenen Wohnung oder Beheizung der Wohnung mittels Strom)

Das HeizKG findet Anwendung, um die Verteilung der Heizkosten, Warmwasserkosten und Kosten für die Klimatisierung in Gebäuden mit mindestens vier separaten Einheiten zu regeln, und zwar unter folgenden Bedingungen:

• Diese Einheiten werden über eine gemeinsame Versorgungsanlage versorgt, einschließlich Fernwärme und Fernkälte.
• Diese Einheiten sind entweder bereits mit Verbrauchsmessgeräten zur Ermittlung der individuellen Verbrauchsanteile ausgestattet oder es wäre erforderlich, solche Geräte einzubauen.

Im HeizKG ist festgehalten, welche Kosten überhaupt verrechnet werden dürfen:

·         Energiekosten (d.h. konkret die Kosten des eingesetzten Energieträger wie Öl, Gas, Pellets o.ä.).

·         Sonstige Kosten des Betriebes. Hiermit sind die Kosten für Wartung, Verschleiß, Ablesung des Verbrauchs gemeint.

Im HeizKG bestehen aber einige Probleme: Das HeizKG legt etwa keine festen Preisobergrenzen für Wärmelieferungen fest. Ebenso bleibt unklar, wer verpflichtet ist, Wärme zu liefern oder die Anlagen zu reparieren, wenn beispielsweise die Heizung ausfällt. Des Weiteren regelt das HeizKG auch nicht, wem man als Wärmeabnehmer eigentlich die Kosten der Wärmeversorgung schuldet. Es ist nicht jeder Bewohner automatisch als "Wärmeabnehmer" im Sinne des Gesetzes zu betrachten, und auch nicht jeder, der Wärme abgibt, ist berechtigt, im eigenen Namen Energie zu liefern oder Zahlungen einzufordern. Festzuhalten ist vor allem, dass in gewissen Konstellationen Mieter einer Eigentums- oder Genossenschaftswohnung keine Wärmeabnehmer nach dem HeizKG sind. Mittlerweile wurden zumindest Mieter von Eigentumswohnungen den Wärmeabnehmern gleichgestellt – was aber wiederum die unnötige Verkomplizierung durch dieses Gesetz zeigt!

Diese Probleme bestehen, obwohl der Gesetzgeber versucht hat in § 2 des HeizKG die Begriffe des Abgebers und Annehmers von Wärme/Kälte zu definieren. Einzig es bleibt dabei, die gesetzlichen Definitionen sind langwierig und schaffen keine Abhilfe bei den oben geschilderten Interpretationsproblemen.

In der Beratungspraxis sind die Baustellen des HeizKG längst bekannt und daher wäre hier nunmehr endlich die Politik gefordert ein für alle Mal Klarheit zu schaffen und die geschilderten Probleme möglichst schnell zu lösen. Für diesen Winter kann dabei naturgemäß keine Änderung mehr erwartet werden, weshalb Sie sich bei Problemen mit Ihrer Heizkostenabrechnung oder dem HeizKG jederzeit an den Österreichischen Mieterschutzring wenden sollten.

Besonders dramatisch ist die Situation für die Mieter in jenen Gemeindebauten, die massiv renovierungsbedürftig sind. Feuchtigkeit, Nässe, undichte Fenster und Schimmelbildung sind keine Seltenheit und beschreiben nur einen Bruchteil der Mängel, von denen Mietern regelmäßig berichten.

Auch der Rechnungshof hat in unserem Prüfansuchen schon 2021 den von uns Freiheitlichen kritisierten Sanierungsrückstau dokumentiert. Es ist dramatisch, dass die von Wiener Wohnen selbst angestrebte Sanierungsrate von jährlich rund 7.300 Mietobjekten lediglich zu 45% (!) umgesetzt wurde. Das bedeutet einen Sanierungszyklus von 67 Jahren statt der eigentlich angestrebten 30 Jahre. Auch wenn es damit amtlich ist, dass die Stadt Wien die Gemeindebauwohnungen stiefmütterlich behandelt und großen Nachholbedarf im sozialen Wohnbau hat, ist den Mietern nicht geholfen. Denn anstatt ihren Verpflichtungen nachzukommen - innerhalb der letzten beiden Jahre gab es keine spürbaren Verbesserungen -, werden die Mieten Schritt für Schritt angehoben, anstatt die Mieter zu entlasten und auf die Indexanpassung zu verzichten. Diese Möglichkeit hätte der Bürgermeister, er setzt es nur nicht um, redet sich stattdessen lieber darauf aus, dass es keine bundesweite Mietpreisbremse gäbe.

Besonders dramatisch ist die Situation dann, wenn statt versprochener Sanierungen plötzlich ein Auszug von den Bewohnern im Gemeindebau verlangt wird. Aktuell betrifft dies einen Gemeindebau in Simmering, wo zwar im Jahr 2003 eine Sockelsanierung durchgeführt wurde und die Bewohner jedoch nach wie vor regelmäßig vergeblich auf Missstände wie Feuchtigkeit und Nässe hingewiesen haben. Nun wurde ihnen völlig unerwartet mitgeteilt, dass sie wegen Einsturzgefahr ausziehen müssen. Die Dauer der Sanierung beträgt vermutlich mehrere Jahre, Ausweichunterkünfte wurden teilweise mit fehlender Küchenausstattung angeboten.

Erschreckenderweise ist diese Causa kein Einzelfall Das belegen weitere Beispiele wie die Chaossanierung Jedlesee oder die verheerenden Zustände in der Anlage Handelskai 214. Der Umgang mit den Gemeindebaumietern ist eine Schande. Während die Mieten teilweise um hunderte Euro pro Monat mehrfach angehoben wurden, werden die baulichen Zustände immer desolater.

Der soziale Wohnbau hat in Wien eine lange Tradition. Was nun davon über ist, ist ein trauriges Abbild der SPÖ selbst: Der Putz ist, im wahrsten Sinn des Wortes, ab.

Die Auswirkungen dieser verpatzten Wohnpolitik sind noch viel dramatischer, wenn man einen Blick in die Zukunft wagt. Denn die Verantwortlichen setzen die Wohnsicherheit von hunderttausenden Wienern aufs Spiel. Die Menschen sind auf günstigen Wohnraum, der auch einen gewissen Standard verspricht, angewiesen. Wenn man hier nicht rasch handelt und das Ruder herumreißt, steuern wir in eine düstere Zukunft, in der private Grund- und Mietspekulanten die Preise nach oben treiben werden. Das müssen wir mit aller Kraft verhindern!

Entsprechende Mieterhöhungen im Ausmaß von bis zu 35 Prozent werden kolportiert.[1] Das in einer Zeit, in der die allgemeine Teuerungswelle das alltägliche Leben für zahllose Menschen ohnehin unleistbar macht. Als Österreichischer Mieterschutzring fordern wir ein politisches Maßnahmenpaket: Die Wohnbeihilfe muss für jene Menschen, die in die entsprechende Förderungswürdigkeit fallen, im Ausmaß der Wohnkostensteigerungen ausgeweitet werden.

Die Wohnbauförderung muss aufgestockt werden, was durch eine Zweckbindung der entsprechenden Rückflüsse kostenneutral möglich ist. Diese Gelder sollen gemeinnützigen Bauvereinigungen zur Umfinanzierung zur Verfügung gestellt werden, um teure Bankdarlehen durch kostengünstige Wohnbauförderungsdarlehen zu ersetzen. Der Unterschied kommt infolge des gemeinnützigen Kostendeckungsprinzips direkt und eins zu eins entlastend bei en Bewohnern an.

Leistbares Wohnen ist möglich – und gerade in der Teuerungskrise unverzichtbar.

Im Antrag muss behauptet (und im weiteren Verfahren bewiesen) werden, dass der Hauptmietvertrag nur zur Untervermietung durch die "Hauptmieter" und zur Umgehung der, dem Hauptmieter nach dem MRG zustehenden Rechten, insbesondere der dort geltenden Mietzinsobergrenzen, geschlossen wurde (Scheinuntermiete).

Aus diesem Grund empfiehlt es sich gemeinsam mit dem Antrag auf Anerkennung als Hauptmieter auch einen Antrag (inklusive Leistungsbegehren) gemäß § 16 MRG auf Überprüfung des Hauptmietzinses zu stellen, sofern der vereinbarte Mietzins (Untermietzins) überhöht erscheint. Erwirkt der Untermieter gemäß § 2 Abs 3 MRG dann seine Anerkennung als Hauptmieter, scheidet der bisherige "formelle" Hauptmieter (Untervermieter) aus dem Vertragsverhältnis aus.

Wenn der Mietvertrag mit dem Eigentümer der Liegenschaft oder der Wohnung, einem Fruchtgenussberechtigten oder dem Mieter oder Pächter eines ganzen Hauses abgeschlossen worden ist, liegt jedenfalls ein Hauptmietverhältnis vor, auch wenn die Vertragsurkunde als "Untermietvertrag" bezeichnet wurde. In diesem Fall sind die Untermieter bereits Hauptmieter. Bei Vorliegen eines derartigen Mietverhältnisses ist eine Antragstellung nach § 2 Abs. 3 MRG bei der Schlichtungsstelle nicht möglich und eine Feststellung der Hauptmietereigenschaft ist hier nur im streitigen Verfahren mittels Feststellungsklage beim Bezirksgericht möglich.

Materiell-rechtliche Voraussetzung für die Anerkennung als Hauptmieter nach § 2 Abs 3 MRG ist also das Vorliegen eines Umgehungsgeschäfts (RIS-Justiz RS0069660; RS0069854). Es kommt also wesentlich darauf an, ob durch die gewählte Vertragskonstruktion Personen, die für die tatsächliche Benützung der Bestandobjekte Entgelt zu leisten haben, nominell in die Position von Untermietern gedrängt werden, um ihnen die nach dem MRG zustehenden Rechte eines Hauptmieters zu schmälern. Diese Schmälerung der Rechte liegt unter anderem auch darin, dass der angemessene Hauptmietzins um bis zu 100 % überschritten werden kann.

Die Anwendbarkeit des § 2 Abs 3 MRG ist ausgeschlossen, wenn der Hauptmietvertrag nicht nur (ausschließlich) zu dem nach den Vorstellungen des Gesetzgebers verpönten Umgehungsziel des § 2 Abs 3 MRG geschlossen wurde, sondern einen anderen Vertragszweck hatte, der in überschaubarer Zeit absehbar ist (RS0069820 [T4]). Im Falle der Offenkundigkeit der Umgehungsabsicht kommt es zur Beweislastumkehr und ist es Sache der Vermieter den Anschein dadurch zu widerlegen, dass sie Tatsachen behaupten und beweisen, wonach eine Umgehungsabsicht bei Abschluss des Hauptmietvertrages nicht bestanden hat.

Hinweise auf das Vorliegen einer Scheinuntermiete können insbesondere sein, wenn die "Hauptmieter" mehr als eine Wohnung im selben Gebäude zur Gänze untervermieten oder zwischen den Hauseigentümern und Untervermietern überhaupt kein Mietvertrag abgeschlossen wurde.

In einer erst kürzlich ergangenen Entscheidung des OGH (5 Ob 15/22z) war die Hauptmieterin beim Abschluss des Hauptmietvertrags 53 Jahre alt und beabsichtigte eine Eigennutzung etwa ab ihrer Pensionierung, weil die Wohnung bessere Einkaufsmöglichkeiten, eine bessere öffentliche Anbindung und Erreichbarkeit von Ärzten aufwies und weil sie außerdem besser beheizbar war.

Es wurde in diesem Verfahren festgestellt, dass zu keinem Zeitpunkt beabsichtigt war, die Rechte künftiger Untermieter zu schmälern. Die Abweisung des Antrags auf Anerkennung als Hauptmieter war demnach zulässig.

Die Gesamtfläche der aus einem Teil des Stiegenhauses und den früheren Wohnungen Nr 7 und 8 unter Einbeziehung des Dachgeschossausbaus zusammengelegten Wohnung Nr 6 beträgt 82,25 m2. Selbst bei Abzug des (neu adaptierten) Bades und WCs liegt der überwiegende Teil der Nutzfläche der Wohnung im dritten Obergeschoss und gehört dem Altbestand an.

In dem Hauptmietzinsüberprüfungsverfahren war strittig, ob die Teilausnahme des § 1 Abs 4 Z 2 MRG vorliegt oder sich die Mietzinsbildung nach dem Richtwertmietzins richtet.

Die Formulierung „neu errichtet“ in § 1 Abs 4 Z 2 MRG bezieht sich auf die Erweiterung eines bereits bestehenden Gebäudes durch (unter anderem) den Ausbau des Dachbodens und – wie der Begriff „Neuschaffung“ in § 16 Abs 1 Z 2 zweiter Fall MRG – stellt darauf ab, dass ein zuvor nicht vorhandenes Mietobjekt (neu) gewonnen wird, also zum bestehenden Bestand hinzukommt (5 Ob 177/20w Rn 33).

Das angemietete Objekt muss durch den Ausbau bzw Aufbau des Dachbodens durch bauliche Maßnahmen nach dem 31. 12. 2001 neu geschaffen worden sein, damit der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 2 MRG zum Tragen kommen kann. Dies setzt voraus, dass es zuvor entweder überhaupt nicht vorhanden oder zur Verwendung als Wohnraum nicht geeignet (im Sinn von völlig unbenutzbar) war.

Ob bei einer baulichen Verbindung mit dem nach diesem Stichtag ausgebauten Dachboden die dadurch neu geschaffene Nutzfläche überwiegt, ist hingegen nicht ausschlaggebend. Da hier von einer einheitlichen Vermietung von getrennt nicht vermietbaren Räumen auszugehen ist, kommt nach gesicherter Rechtsprechung (vgl RS0038380; RS0067001; vgl auch H. Böhm/Prader in GeKo Wohnrecht I § 1 MRG Rz 65 mwN) nur eine einheitliche, einem einzigen gesetzlichen Regime unterliegende Mietzinsbildung und keine gesonderte Beurteilung der Neu- und Altflächen im Hinblick auf Mietzinsbildungsfragen in Betracht.

Hier wurde das Mietobjekt nicht iSd § 1 Abs 4 Z 2 MRG neu errichtet, weil es – hinsichtlich eines flächenmäßig überwiegenden Anteils – bereits vor dem Dachgeschossausbau (wenn auch in anderer Konfiguration) bereits vorhanden war. Damit unterliegt das gesamte Mietverhältnis den Zinsbeschränkungen des § 16 Abs 2 MRG.

Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob der Ihnen vorgeschriebene Mietzins korrekt berechnet ist, wenden Sie sich an die Experten des Österreichischen Mieterschutzrings und lassen Sie Ihren Mietzins überprüfen.

Nicht viel !!!

• Darf ich einfach eine Ladestation für mein Elektroauto anbringen- Nein!
• Darf ich einfach eine Photovoltaikanlage anbringen-Nein!
• Darf ich einfach eine Sicherheitstüre einbauen-Nein!
• Darf ich einfach Beschattungen außen an meine Fenster anbringen-Nein!
• Darf ich einfach Maßnahmen für Barrierefreiheit schaffen-Nein!

Was wurde also einfacher?

Wer nicht widerspricht ist dafür!

In den Fällen

• der barrierefreien Ausgestaltung eines WE-Objekts oder von allgemeinen Teilen der Liegenschaft,
• der Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs,
• der Anbringung einer Solaranlage (Photovoltaikanlage oder Solarthermieanlage) an einem als Reihenhaus oder Einzelgebäude errichteten WE-Objekts,
• der Anbringung von sich in das Erscheinungsbild des Hauses harmonisch einfügenden Vorrichtungen zur Beschattung eines WE-Objekts sowie
• des Einbaus von einbruchsicheren Türen

gilt die Zustimmung eines anderen Eigentümers  als erteilt, wenn er von der geplanten Änderung durch Übersendung auf die in § 24 Abs 5 WEG bestimmte Weise verständigt worden ist und der Änderung nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Verständigung widerspricht.

Wenn nur ein anderer Eigentümer aktiv dagegen ist, dann bleibt nur der Weg zum Außerstreitgericht!!

Achtung

Die Negativvoraussetzungen des § 16 Abs 2 Z 1 WEG (keine Schädigung des Hauses, keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen, keine Gefährdungen) müssen aber nach wie vor im gerichtlichen Genehmigungsverfahren geprüft werden

Kosten ab jetzt beim Eigentümer

Hat eine eigennützige Änderung eines WE-Objekts, für die auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen wurden, im Weiteren höhere Kosten für die Erhaltung dieser allgemeinen Teile zur Folge, so hat der Eigentümer die durch seine Änderung verursachten Mehrkosten zu tragen

Also lieber vorher bei den Fachleuten vom Mieterschutzring fragen.

Umfragen unter Elektrotechnikern haben ergeben, dass rund 75% aller Elektroanlagen in Mietwohnungen, die vor 1964 gebaut wurden, total veraltet und gefährlich sind. Sie haben keine oder keine ausreichenden Schutzmaßnahmen. Aber auch in moderneren Wohnungen bis Baujahr 1990 finden sich oft keine ausreichenden Schutzmaßnahmen. Österreichweit betrifft das rund 500.000 Haushalte!

„Elektrischer Strom fordert in Österreich jährlich mindestens 45 bis 50 Menschenleben. Er ist die bei weitem häufigste und gefährlichste Zündquelle. Er zündet rund 35% aller Brände in Österreich und verursacht so über 99 Mio. EUR Sachschaden“, weiß Dr. Friedrich Perner, Brandschutzdirektor von Wien.

Je nachdem, ob eine Wohnung dem MRG oder ABGB unterliegt, ergeben sich für Mieter wie Vermieter verschiedene Rechtsfolgen. Die Rechtslage ist aber insgesamt mieterfreundlicher geworden. Dadurch bietet sich dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Chance, die ihm rechtlich zustehende Sicherheit in punkto Elektroanlagen auf Kosten des Vermieters herzustellen.

Nach dem ABGB ist der Vermieter gemäß § 1096 ABGB u.a. dazu verpflichtet, die Elektroanlage einer Wohnung in „brauchbarem“ Zustand zu übergeben und diesen Zustand für die Dauer des Mietverhältnisses laufend zu erhalten. Der Vermieter hat also die Pflicht, den Gebrauch der Elektroanlagen der Mietwohnung in dem brauchbaren Zustand, der zur Zeit des Vertragsabschlusses bestanden hat, während der gesamten Vertragslaufzeit zu ermöglichen. Etwaige Verbesserungen der Elektroanlagen gehen zu Lasten des Mieters.

Grundsätzlich ist die Elektroanlage einer Wohnung nur dann „brauchbar“, wenn sie gefahrlos verwendet werden kann und die gesamte die Anlage in alle Wohnräumen mit einer funktionierenden Schutzmaßnahme ausgerüstet ist (Schutzleiter, Fehlerstrom-Schutzschalter, Nullung) und einige Schuko-Steckdosen hat. Mehr wird nicht gefordert. Als unbrauchbar gilt eine Elektroanlage, wenn zur Gefahrenbeseitigung ein größerer Aufwand ab etwa € 1.400,-nötig ist.

Bei Neuvermietungen sollten eigentlich höhere Ansprüche gelten, die der „durchschnittlichen Verkehrsauffassung“, also dem, was ein Durchschnittsmensch sich von einer durchschnittlichen Elektroanlage erwartet, entsprechen. Und von einer Wohnung z.B. der Kategorie A sollte man erwarten können, neben aktuellen Schutzmaßnahmen genügend Stromkreise und Schuko-Steckdosen vorzufinden, damit der Mieter moderne Elektrogeräte (E-Herd, Waschmaschine, Trockner, Mikrowellenherd, etc.) problemlos anschließen und gleichzeitig betreiben kann.

Wichtiger Tipp: Jeder, der eine Wohnung oder ein Haus kaufen oder mieten will, sollte vor Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrages auf Vorlage eines aktuellen normgerechten Elektro-Befundes eines Elektrotechnikers bestehen Für eine ca. 70m2 große Wohnung kostet so ein E-Check mit Elektro-Befund, der den exakten Anlagenzustand und -umfang genau beschreibt, durchschnittlich etwa 200,- Euro. Eine Investition, die sich lohnt. Dann weiß man, was seine zukünftige Elektroanlage tatsächlich leistet. Daher: Kein Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrages vor einem E-Check mit Elektro-Befund!

Die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 MRG gilt nur im „Vollanwendungsbereich“ des Mietrechtsgesetzes, ist dort aber zwingendes Recht und kann daher durch Vertragsvereinbarungen nicht ausgeschlossen werden. Unter den „Vollanwendungsbereich“ des Mietrechtsgesetzes fallen im Wesentlichen Mietwohnungen in Altbauten. Alle anderen (z.B. Ein- oder Zweifamilienhäuser und Ferienwohnungen, nicht geförderte Neubauten nach 30.6.1953 und Eigentumswohnungen nach Baujahr 1945) fallen diesbezüglich unter das ABGB.

Ob das mieterfreundliche MRG anwendbar ist (vgl. Begriff „Erhaltungspflicht“ des §3 MRG), kann der Laie in Mietverträgen generell nicht erkennen. Die Experten des Österreichischen Mieterschutzrings beraten Sie gerne.

Zu Erhaltungsarbeiten an Elektroanlagen ist der Vermieter nach § 3 MRG verpflichtet, wenn:

• ernste Schäden für das Haus drohen (z.B. bei Brandgefahr bei Steigleitungen),

• im Mietgegenstand „erhebliche gesundheitliche Gefahren“ für Mieter und Bewohner drohen; vor allem bei Mängeln an Schutzmaßnahmen, die vor Stromunfällen und stromgezündeten Bränden schützen sollen

• der Vermieter kraft öffentlich-rechtlicher Verpflichtung Maßnahmen setzen muss (daher kann der Mieter alles, was dem Vermieter vom Gesetz, von Verordnungen oder per Bescheid vorgeschrieben wird, einfordern).

Mängel der Elektroanlage gelten dann als „erhebliche Gefahr für die Gesundheit“, wenn sie für jeden durchschnittlichen Menschen und nicht nur für Risikogruppen wie z.B. Personen mit Herzschrittmacher gefährlich werden können.

Erheblich Gesundheitsgefährdend sind Elektroanlagen:

• Vor allem bei Mängeln an Schutzmaßnahmen (Schutzleiter, Fehlerstrom-Schutzschalter, Nullung)

O Erstens keine, eine mangelhafte oder eine gar unzulässig an die Wasserleitung angeschlossene Schutzleitung, Früher hat man dazu einfach „Erdleitung“ gesagt (Solche gefährliche Mängel an Schutzleitern sind oft anzutreffen und typisch für Altbauten). Ebenso oft findet man in Altbauten teilweise „geerdete“ Wohnungsanlagen, in denen oft nur eine „Schukosteckdose“ z.B. in der Küche für den Kühlschrank an den Schutzleiter angeschlossen ist. Die restliche Elektroanlage der Wohnung (Steckdosen, Auslässe für Beleuchtung) ist ohne Schutzleiter.

O Kein funktionsfähiger Fehlerstromschutzschalter

O Fehlerstromschutzschalter mit zu hohem Auslösestrom

• Weiters bei alten Installationen (Metallrohre mit stoffisolierten Drähten)

• Wenn alte Vorzählersicherungskästen ohne Rückwand, die nicht laienbedienbar und damit berührungssicher, montiert sind

• Bei Isolationsmängel der Kabel – die Isolation altert, zerbröckelt durch

• Temperaturunterschiede bei langem Gebrauch

• Bei Kontaktmängeln

• Wenn die Absicherung der Stromkreise nicht dem Leitungsquerschnitt der Kabel entspricht, defekt, überbrückt oder manipuliert ist (Übersicherung).

Wenn durch solche Mängel an einer Elektroanlage „erheblichen Gefahren für die Gesundheit“ für die Mieter oder Bewohner einer drohen, muss der Vermieter gemäß § 3 MRG diese Sicherheitsmängel auf seine Kosten beheben. Der Erhaltungsbegriff des MRG ist aber im Gegensatz zum ABGB dynamisch. Erfordert die notwendige Erhaltungsarbeit, also die Behebung der Sicherheitsmängel nach Elektrotechnikgesetz (kurz ETG) eine komplette Neuinstallation der Elektroanlage entsprechend den aktuellen Gesetzen, Verordnungen und Normen gilt auch das als Erhaltungsarbeit, die der Vermieter durchführen und zahlen muss.

Einige typische Beispiele:

• In einer Altbauwohnung fehlt ganz oder teilweise der Schutzleiter. Der Vermieter muss den Mangel beheben und die ganze Wohnung mit einem Schutzleiter ausstatten. Die Elektroinstallation ist aber mit alten Metallrohren ausgeführt. Diese sind heute verboten. Der Vermieter muss die ganze Elektroanlage den gemäß aktuellen Regeln der Technik (Normen) und Rechtsvorschriften herstellen.

• Beim FI-Test löst der Schutzschalter nicht aus oder lässt sich nicht mehr einschalten: der Vermieter muss den FI-Schutzschalter austauschen.

Keine Sanierungspflicht hat der Vermieter allerdings, wenn der Mieter die Elektroanlage in Eigenregie in einen gesundheitsgefährdenden Zustand versetzt.

Der gute Tipp: jeder Mieter und Vermieter einer Wohnung mit einer älteren Elektroanlage sollte die Anlage vom Elektrotechniker mit einem sogenannten E-Check überprüfen lassen. dabei wird die gesamte Anlage auf Herz und Nieren überprüft. Das Prüfergebnis wird in einem Elektro-Befund dokumentiert (ähnlich Auto-TÜF). Ergibt der Elektrobefund Sicherheitsmängel, die eine „erhebliche gesundheitliche Gefahr“ für Mieter und Bewohner darstellen – und das wird in den meisten „Altanlagen“ der Fall sein! – muss der Vermieter davon informiert werden. Er muss diese Mängel dann innerhalb einer Frist von 3 Monaten auf seine Kosten beheben lassen.