Entsprechende Mieterhöhungen im Ausmaß von bis zu 35 Prozent werden kolportiert.[1] Das in einer Zeit, in der die allgemeine Teuerungswelle das alltägliche Leben für zahllose Menschen ohnehin unleistbar macht. Als Österreichischer Mieterschutzring fordern wir ein politisches Maßnahmenpaket: Die Wohnbeihilfe muss für jene Menschen, die in die entsprechende Förderungswürdigkeit fallen, im Ausmaß der Wohnkostensteigerungen ausgeweitet werden.

Die Wohnbauförderung muss aufgestockt werden, was durch eine Zweckbindung der entsprechenden Rückflüsse kostenneutral möglich ist. Diese Gelder sollen gemeinnützigen Bauvereinigungen zur Umfinanzierung zur Verfügung gestellt werden, um teure Bankdarlehen durch kostengünstige Wohnbauförderungsdarlehen zu ersetzen. Der Unterschied kommt infolge des gemeinnützigen Kostendeckungsprinzips direkt und eins zu eins entlastend bei en Bewohnern an.

Leistbares Wohnen ist möglich – und gerade in der Teuerungskrise unverzichtbar.

Im Antrag muss behauptet (und im weiteren Verfahren bewiesen) werden, dass der Hauptmietvertrag nur zur Untervermietung durch die "Hauptmieter" und zur Umgehung der, dem Hauptmieter nach dem MRG zustehenden Rechten, insbesondere der dort geltenden Mietzinsobergrenzen, geschlossen wurde (Scheinuntermiete).

Aus diesem Grund empfiehlt es sich gemeinsam mit dem Antrag auf Anerkennung als Hauptmieter auch einen Antrag (inklusive Leistungsbegehren) gemäß § 16 MRG auf Überprüfung des Hauptmietzinses zu stellen, sofern der vereinbarte Mietzins (Untermietzins) überhöht erscheint. Erwirkt der Untermieter gemäß § 2 Abs 3 MRG dann seine Anerkennung als Hauptmieter, scheidet der bisherige "formelle" Hauptmieter (Untervermieter) aus dem Vertragsverhältnis aus.

Wenn der Mietvertrag mit dem Eigentümer der Liegenschaft oder der Wohnung, einem Fruchtgenussberechtigten oder dem Mieter oder Pächter eines ganzen Hauses abgeschlossen worden ist, liegt jedenfalls ein Hauptmietverhältnis vor, auch wenn die Vertragsurkunde als "Untermietvertrag" bezeichnet wurde. In diesem Fall sind die Untermieter bereits Hauptmieter. Bei Vorliegen eines derartigen Mietverhältnisses ist eine Antragstellung nach § 2 Abs. 3 MRG bei der Schlichtungsstelle nicht möglich und eine Feststellung der Hauptmietereigenschaft ist hier nur im streitigen Verfahren mittels Feststellungsklage beim Bezirksgericht möglich.

Materiell-rechtliche Voraussetzung für die Anerkennung als Hauptmieter nach § 2 Abs 3 MRG ist also das Vorliegen eines Umgehungsgeschäfts (RIS-Justiz RS0069660; RS0069854). Es kommt also wesentlich darauf an, ob durch die gewählte Vertragskonstruktion Personen, die für die tatsächliche Benützung der Bestandobjekte Entgelt zu leisten haben, nominell in die Position von Untermietern gedrängt werden, um ihnen die nach dem MRG zustehenden Rechte eines Hauptmieters zu schmälern. Diese Schmälerung der Rechte liegt unter anderem auch darin, dass der angemessene Hauptmietzins um bis zu 100 % überschritten werden kann.

Die Anwendbarkeit des § 2 Abs 3 MRG ist ausgeschlossen, wenn der Hauptmietvertrag nicht nur (ausschließlich) zu dem nach den Vorstellungen des Gesetzgebers verpönten Umgehungsziel des § 2 Abs 3 MRG geschlossen wurde, sondern einen anderen Vertragszweck hatte, der in überschaubarer Zeit absehbar ist (RS0069820 [T4]). Im Falle der Offenkundigkeit der Umgehungsabsicht kommt es zur Beweislastumkehr und ist es Sache der Vermieter den Anschein dadurch zu widerlegen, dass sie Tatsachen behaupten und beweisen, wonach eine Umgehungsabsicht bei Abschluss des Hauptmietvertrages nicht bestanden hat.

Hinweise auf das Vorliegen einer Scheinuntermiete können insbesondere sein, wenn die "Hauptmieter" mehr als eine Wohnung im selben Gebäude zur Gänze untervermieten oder zwischen den Hauseigentümern und Untervermietern überhaupt kein Mietvertrag abgeschlossen wurde.

In einer erst kürzlich ergangenen Entscheidung des OGH (5 Ob 15/22z) war die Hauptmieterin beim Abschluss des Hauptmietvertrags 53 Jahre alt und beabsichtigte eine Eigennutzung etwa ab ihrer Pensionierung, weil die Wohnung bessere Einkaufsmöglichkeiten, eine bessere öffentliche Anbindung und Erreichbarkeit von Ärzten aufwies und weil sie außerdem besser beheizbar war.

Es wurde in diesem Verfahren festgestellt, dass zu keinem Zeitpunkt beabsichtigt war, die Rechte künftiger Untermieter zu schmälern. Die Abweisung des Antrags auf Anerkennung als Hauptmieter war demnach zulässig.

Die Gesamtfläche der aus einem Teil des Stiegenhauses und den früheren Wohnungen Nr 7 und 8 unter Einbeziehung des Dachgeschossausbaus zusammengelegten Wohnung Nr 6 beträgt 82,25 m2. Selbst bei Abzug des (neu adaptierten) Bades und WCs liegt der überwiegende Teil der Nutzfläche der Wohnung im dritten Obergeschoss und gehört dem Altbestand an.

In dem Hauptmietzinsüberprüfungsverfahren war strittig, ob die Teilausnahme des § 1 Abs 4 Z 2 MRG vorliegt oder sich die Mietzinsbildung nach dem Richtwertmietzins richtet.

Die Formulierung „neu errichtet“ in § 1 Abs 4 Z 2 MRG bezieht sich auf die Erweiterung eines bereits bestehenden Gebäudes durch (unter anderem) den Ausbau des Dachbodens und – wie der Begriff „Neuschaffung“ in § 16 Abs 1 Z 2 zweiter Fall MRG – stellt darauf ab, dass ein zuvor nicht vorhandenes Mietobjekt (neu) gewonnen wird, also zum bestehenden Bestand hinzukommt (5 Ob 177/20w Rn 33).

Das angemietete Objekt muss durch den Ausbau bzw Aufbau des Dachbodens durch bauliche Maßnahmen nach dem 31. 12. 2001 neu geschaffen worden sein, damit der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 2 MRG zum Tragen kommen kann. Dies setzt voraus, dass es zuvor entweder überhaupt nicht vorhanden oder zur Verwendung als Wohnraum nicht geeignet (im Sinn von völlig unbenutzbar) war.

Ob bei einer baulichen Verbindung mit dem nach diesem Stichtag ausgebauten Dachboden die dadurch neu geschaffene Nutzfläche überwiegt, ist hingegen nicht ausschlaggebend. Da hier von einer einheitlichen Vermietung von getrennt nicht vermietbaren Räumen auszugehen ist, kommt nach gesicherter Rechtsprechung (vgl RS0038380; RS0067001; vgl auch H. Böhm/Prader in GeKo Wohnrecht I § 1 MRG Rz 65 mwN) nur eine einheitliche, einem einzigen gesetzlichen Regime unterliegende Mietzinsbildung und keine gesonderte Beurteilung der Neu- und Altflächen im Hinblick auf Mietzinsbildungsfragen in Betracht.

Hier wurde das Mietobjekt nicht iSd § 1 Abs 4 Z 2 MRG neu errichtet, weil es – hinsichtlich eines flächenmäßig überwiegenden Anteils – bereits vor dem Dachgeschossausbau (wenn auch in anderer Konfiguration) bereits vorhanden war. Damit unterliegt das gesamte Mietverhältnis den Zinsbeschränkungen des § 16 Abs 2 MRG.

Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob der Ihnen vorgeschriebene Mietzins korrekt berechnet ist, wenden Sie sich an die Experten des Österreichischen Mieterschutzrings und lassen Sie Ihren Mietzins überprüfen.

Nicht viel !!!

• Darf ich einfach eine Ladestation für mein Elektroauto anbringen- Nein!
• Darf ich einfach eine Photovoltaikanlage anbringen-Nein!
• Darf ich einfach eine Sicherheitstüre einbauen-Nein!
• Darf ich einfach Beschattungen außen an meine Fenster anbringen-Nein!
• Darf ich einfach Maßnahmen für Barrierefreiheit schaffen-Nein!

Was wurde also einfacher?

Wer nicht widerspricht ist dafür!

In den Fällen

• der barrierefreien Ausgestaltung eines WE-Objekts oder von allgemeinen Teilen der Liegenschaft,
• der Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs,
• der Anbringung einer Solaranlage (Photovoltaikanlage oder Solarthermieanlage) an einem als Reihenhaus oder Einzelgebäude errichteten WE-Objekts,
• der Anbringung von sich in das Erscheinungsbild des Hauses harmonisch einfügenden Vorrichtungen zur Beschattung eines WE-Objekts sowie
• des Einbaus von einbruchsicheren Türen

gilt die Zustimmung eines anderen Eigentümers  als erteilt, wenn er von der geplanten Änderung durch Übersendung auf die in § 24 Abs 5 WEG bestimmte Weise verständigt worden ist und der Änderung nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Verständigung widerspricht.

Wenn nur ein anderer Eigentümer aktiv dagegen ist, dann bleibt nur der Weg zum Außerstreitgericht!!

Achtung

Die Negativvoraussetzungen des § 16 Abs 2 Z 1 WEG (keine Schädigung des Hauses, keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen, keine Gefährdungen) müssen aber nach wie vor im gerichtlichen Genehmigungsverfahren geprüft werden

Kosten ab jetzt beim Eigentümer

Hat eine eigennützige Änderung eines WE-Objekts, für die auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen wurden, im Weiteren höhere Kosten für die Erhaltung dieser allgemeinen Teile zur Folge, so hat der Eigentümer die durch seine Änderung verursachten Mehrkosten zu tragen

Also lieber vorher bei den Fachleuten vom Mieterschutzring fragen.

Umfragen unter Elektrotechnikern haben ergeben, dass rund 75% aller Elektroanlagen in Mietwohnungen, die vor 1964 gebaut wurden, total veraltet und gefährlich sind. Sie haben keine oder keine ausreichenden Schutzmaßnahmen. Aber auch in moderneren Wohnungen bis Baujahr 1990 finden sich oft keine ausreichenden Schutzmaßnahmen. Österreichweit betrifft das rund 500.000 Haushalte!

„Elektrischer Strom fordert in Österreich jährlich mindestens 45 bis 50 Menschenleben. Er ist die bei weitem häufigste und gefährlichste Zündquelle. Er zündet rund 35% aller Brände in Österreich und verursacht so über 99 Mio. EUR Sachschaden“, weiß Dr. Friedrich Perner, Brandschutzdirektor von Wien.

Je nachdem, ob eine Wohnung dem MRG oder ABGB unterliegt, ergeben sich für Mieter wie Vermieter verschiedene Rechtsfolgen. Die Rechtslage ist aber insgesamt mieterfreundlicher geworden. Dadurch bietet sich dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Chance, die ihm rechtlich zustehende Sicherheit in punkto Elektroanlagen auf Kosten des Vermieters herzustellen.

Nach dem ABGB ist der Vermieter gemäß § 1096 ABGB u.a. dazu verpflichtet, die Elektroanlage einer Wohnung in „brauchbarem“ Zustand zu übergeben und diesen Zustand für die Dauer des Mietverhältnisses laufend zu erhalten. Der Vermieter hat also die Pflicht, den Gebrauch der Elektroanlagen der Mietwohnung in dem brauchbaren Zustand, der zur Zeit des Vertragsabschlusses bestanden hat, während der gesamten Vertragslaufzeit zu ermöglichen. Etwaige Verbesserungen der Elektroanlagen gehen zu Lasten des Mieters.

Grundsätzlich ist die Elektroanlage einer Wohnung nur dann „brauchbar“, wenn sie gefahrlos verwendet werden kann und die gesamte die Anlage in alle Wohnräumen mit einer funktionierenden Schutzmaßnahme ausgerüstet ist (Schutzleiter, Fehlerstrom-Schutzschalter, Nullung) und einige Schuko-Steckdosen hat. Mehr wird nicht gefordert. Als unbrauchbar gilt eine Elektroanlage, wenn zur Gefahrenbeseitigung ein größerer Aufwand ab etwa € 1.400,-nötig ist.

Bei Neuvermietungen sollten eigentlich höhere Ansprüche gelten, die der „durchschnittlichen Verkehrsauffassung“, also dem, was ein Durchschnittsmensch sich von einer durchschnittlichen Elektroanlage erwartet, entsprechen. Und von einer Wohnung z.B. der Kategorie A sollte man erwarten können, neben aktuellen Schutzmaßnahmen genügend Stromkreise und Schuko-Steckdosen vorzufinden, damit der Mieter moderne Elektrogeräte (E-Herd, Waschmaschine, Trockner, Mikrowellenherd, etc.) problemlos anschließen und gleichzeitig betreiben kann.

Wichtiger Tipp: Jeder, der eine Wohnung oder ein Haus kaufen oder mieten will, sollte vor Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrages auf Vorlage eines aktuellen normgerechten Elektro-Befundes eines Elektrotechnikers bestehen Für eine ca. 70m2 große Wohnung kostet so ein E-Check mit Elektro-Befund, der den exakten Anlagenzustand und -umfang genau beschreibt, durchschnittlich etwa 200,- Euro. Eine Investition, die sich lohnt. Dann weiß man, was seine zukünftige Elektroanlage tatsächlich leistet. Daher: Kein Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrages vor einem E-Check mit Elektro-Befund!

Die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 MRG gilt nur im „Vollanwendungsbereich“ des Mietrechtsgesetzes, ist dort aber zwingendes Recht und kann daher durch Vertragsvereinbarungen nicht ausgeschlossen werden. Unter den „Vollanwendungsbereich“ des Mietrechtsgesetzes fallen im Wesentlichen Mietwohnungen in Altbauten. Alle anderen (z.B. Ein- oder Zweifamilienhäuser und Ferienwohnungen, nicht geförderte Neubauten nach 30.6.1953 und Eigentumswohnungen nach Baujahr 1945) fallen diesbezüglich unter das ABGB.

Ob das mieterfreundliche MRG anwendbar ist (vgl. Begriff „Erhaltungspflicht“ des §3 MRG), kann der Laie in Mietverträgen generell nicht erkennen. Die Experten des Österreichischen Mieterschutzrings beraten Sie gerne.

Zu Erhaltungsarbeiten an Elektroanlagen ist der Vermieter nach § 3 MRG verpflichtet, wenn:

• ernste Schäden für das Haus drohen (z.B. bei Brandgefahr bei Steigleitungen),

• im Mietgegenstand „erhebliche gesundheitliche Gefahren“ für Mieter und Bewohner drohen; vor allem bei Mängeln an Schutzmaßnahmen, die vor Stromunfällen und stromgezündeten Bränden schützen sollen

• der Vermieter kraft öffentlich-rechtlicher Verpflichtung Maßnahmen setzen muss (daher kann der Mieter alles, was dem Vermieter vom Gesetz, von Verordnungen oder per Bescheid vorgeschrieben wird, einfordern).

Mängel der Elektroanlage gelten dann als „erhebliche Gefahr für die Gesundheit“, wenn sie für jeden durchschnittlichen Menschen und nicht nur für Risikogruppen wie z.B. Personen mit Herzschrittmacher gefährlich werden können.

Erheblich Gesundheitsgefährdend sind Elektroanlagen:

• Vor allem bei Mängeln an Schutzmaßnahmen (Schutzleiter, Fehlerstrom-Schutzschalter, Nullung)

O Erstens keine, eine mangelhafte oder eine gar unzulässig an die Wasserleitung angeschlossene Schutzleitung, Früher hat man dazu einfach „Erdleitung“ gesagt (Solche gefährliche Mängel an Schutzleitern sind oft anzutreffen und typisch für Altbauten). Ebenso oft findet man in Altbauten teilweise „geerdete“ Wohnungsanlagen, in denen oft nur eine „Schukosteckdose“ z.B. in der Küche für den Kühlschrank an den Schutzleiter angeschlossen ist. Die restliche Elektroanlage der Wohnung (Steckdosen, Auslässe für Beleuchtung) ist ohne Schutzleiter.

O Kein funktionsfähiger Fehlerstromschutzschalter

O Fehlerstromschutzschalter mit zu hohem Auslösestrom

• Weiters bei alten Installationen (Metallrohre mit stoffisolierten Drähten)

• Wenn alte Vorzählersicherungskästen ohne Rückwand, die nicht laienbedienbar und damit berührungssicher, montiert sind

• Bei Isolationsmängel der Kabel – die Isolation altert, zerbröckelt durch

• Temperaturunterschiede bei langem Gebrauch

• Bei Kontaktmängeln

• Wenn die Absicherung der Stromkreise nicht dem Leitungsquerschnitt der Kabel entspricht, defekt, überbrückt oder manipuliert ist (Übersicherung).

Wenn durch solche Mängel an einer Elektroanlage „erheblichen Gefahren für die Gesundheit“ für die Mieter oder Bewohner einer drohen, muss der Vermieter gemäß § 3 MRG diese Sicherheitsmängel auf seine Kosten beheben. Der Erhaltungsbegriff des MRG ist aber im Gegensatz zum ABGB dynamisch. Erfordert die notwendige Erhaltungsarbeit, also die Behebung der Sicherheitsmängel nach Elektrotechnikgesetz (kurz ETG) eine komplette Neuinstallation der Elektroanlage entsprechend den aktuellen Gesetzen, Verordnungen und Normen gilt auch das als Erhaltungsarbeit, die der Vermieter durchführen und zahlen muss.

Einige typische Beispiele:

• In einer Altbauwohnung fehlt ganz oder teilweise der Schutzleiter. Der Vermieter muss den Mangel beheben und die ganze Wohnung mit einem Schutzleiter ausstatten. Die Elektroinstallation ist aber mit alten Metallrohren ausgeführt. Diese sind heute verboten. Der Vermieter muss die ganze Elektroanlage den gemäß aktuellen Regeln der Technik (Normen) und Rechtsvorschriften herstellen.

• Beim FI-Test löst der Schutzschalter nicht aus oder lässt sich nicht mehr einschalten: der Vermieter muss den FI-Schutzschalter austauschen.

Keine Sanierungspflicht hat der Vermieter allerdings, wenn der Mieter die Elektroanlage in Eigenregie in einen gesundheitsgefährdenden Zustand versetzt.

Der gute Tipp: jeder Mieter und Vermieter einer Wohnung mit einer älteren Elektroanlage sollte die Anlage vom Elektrotechniker mit einem sogenannten E-Check überprüfen lassen. dabei wird die gesamte Anlage auf Herz und Nieren überprüft. Das Prüfergebnis wird in einem Elektro-Befund dokumentiert (ähnlich Auto-TÜF). Ergibt der Elektrobefund Sicherheitsmängel, die eine „erhebliche gesundheitliche Gefahr“ für Mieter und Bewohner darstellen – und das wird in den meisten „Altanlagen“ der Fall sein! – muss der Vermieter davon informiert werden. Er muss diese Mängel dann innerhalb einer Frist von 3 Monaten auf seine Kosten beheben lassen.

Eine Zeit lang sah es so aus, als wenn beispielsweise der Strom immer billiger werden würde. Auch Heizenergie war zu günstigen Konditionen zu erhalten. Das ist aber nun endgültig vorbei. Treibstoffpreise, Heizölpreise, Strompreise, Gaspreise - alles steigt und wir sind noch längst nicht am Ende der Preisentwicklung angelangt.

Grundsätzlich sollte man danach trachten, das Licht nur in Räumen aufzudrehen, in denen man sich befindet. Auch wenn man nur kurz ein Zimmer verlässt, das Licht sollte abgedreht werden. Wenn die Wohnung tagsüber leer ist, fahren sie die Heizung runter. Lüften im Winter nur durch das hinlänglich bekannte „Stoßlüften“.

Wenn sie planen, ein neues elektrisches Gerät, wie Kühlschank oder Waschmaschine, zu kaufen, achten sie auf die Energieverbrauchskennzeichnung.

Da die Unterschiede zwischen den einzelnen Modellen auf dem Markt zum Teil recht groß sind, ist es stets wichtig, sich vor der Anschaffung neuer Geräte über deren Stromverbrauch zu informieren. Vor allem: Wählen Sie Geräte, die Ihren persönlichen Bedürfnissen und Erfordernissen angepasst sind. Energieeffizienz ist immer „relativ“ angegeben, also bezogen auf eine Funktionseinheit, wie zum Beispiel beim Fernsehgerät pro Zentimeter Bildschirmdiagonale oder beim Kühlschrank pro Liter Kühlvolumen. Ein energieeffizientes Gerät, welches in der Dimensionierung über Ihre Bedürfnisse hinausgeht, verbraucht also mehr Energie als notwendig. Achten Sie daher auch und vor allem auf den absoluten Verbrauch (meist angegeben als Jahresenergieverbrauch) der Geräte.

Orientierung über die Energieverbrauchskennzeichnung
Eine Vielzahl der Geräte, die in Haushalten zum Einsatz kommen, muss in der EU mit Etiketten zum Energieverbrauch gekennzeichnet sein. Die Etiketten zu den Effizienzklassen ermöglichen den Verbrauchern eine schnelle Orientierung, welche Produkte die beste Energieeffizienz aufweisen und damit zum Energiesparen beitragen. Das ist die Grundlage für niedrigere Strom- oder Energierechnungen. Je weiter der Balken der Effizienzklasse eines Gerätes im grünen Bereich liegt, desto effizienter ist es. A+++ ist die beste Effizienzklasse, D bis G sind die schlechtesten. Vergleichen Sie in Geschäften, in Katalogen oder im Internet mehrere Geräte, ob nicht eines davon eine noch höhere Kennzeichnung trägt.

Neben dem Energieverbrauch (meist als Jahresenergieverbrauch bei einer typischen Nutzung) enthalten die Etiketten weitere Angaben zum Produkt: etwa zu dem Geräuschpegel bei Kühlschränken und Waschmaschinen oder zu dem Wasserverbrauch bei Geschirrspülern und Waschmaschinen.

Eine Kennzeichnungspflicht gibt es derzeit zum Beispiel für die folgenden Geräte:

·         Kühlgeräte, Gefriergeräte und deren Kombinationen

·         Waschmaschinen, Wäschetrockner und deren Kombinationen (d. h. Waschtrockner)

·         Geschirrspüler

·         Elektroherde

·         Fernseher

·         Lampen

·         Klimageräte

·         Heizkessel bzw. Heizungsanlagen

·         Staubsauger.

Das sollten sie bei der Anschaffung eines Gerätes beachten:
Scheinbar kleine Verbrauchsunterschiede können sich angesichts der meist langen Lebensdauer der Geräte (zum Beispiel bis zu 15 Jahre bei Kühlgeräten) über die Betriebskosten deutlich bemerkbar machen. Geräte, die in der Anschaffung zunächst günstiger sind, können so später die Haushaltskasse spürbar belasten. Bei der Einteilung der Energieverbrauchsklassen werden nur Geräte gleicher Bauart miteinander verglichen. Häufig lassen sich Energie und Geld sparen, wenn man sich für einen anderen Gerätetyp (zum Beispiel Gefriertruhe statt Gefrierschrank) entscheidet. Bei der Auswahl zwischen unterschiedlichen Gerätetypen hilft der Vergleich des Jahresenergieverbrauches.

Der Energielieferant ist jenes Unternehmen, das Sie zu einem Marktpreis mit Strom oder Gas versorgt. Der Netzbetreiber stellt die Leitungen zur Verfügung und wartet sie. Dafür erhält auch er ein Entgelt. Damit Sie mit Energie versorgt werden können, sind also zwei Verträge notwendig. Ohne Netzvertrag ist eine Energielieferung nicht möglich.

Heute können Sie bei Strom- und Gaslieferverträgen zwischen zahlreichen Angeboten wählen. Einen umfassenden Überblick gibt hier der offizielle Tarifkalkulator der Energie-Control Austria (E-Control). Die E-Control ist die für Strom und Gas zuständige Regulierungsbehörde. Über diesen Tarifkalkulator können Sie das für Sie günstigste und beste Strom- und Gasangebot herausfinden. Weiters können Sie an der Aktion Energiekosten-STOP des Vereins für Konsumenteninformation (VKI) teilnehmen, die dieser in regelmäßigen Abständen durchführt (bisher einmal jährlich). Im Rahmen der Aktion schließen sich Konsumentinnen und Konsumenten zusammen und handeln mit Energielieferanten bessere Preise und Angebote aus.

Wechseln können Sie nur das Energielieferunternehmen!

Der Netzbetreiber ist ein Monopolunternehmen und richtet sich nach Ihrem Wohnort. Je nachdem, wo Sie in Österreich wohnen ist ein ganz bestimmter Netzbetreiber für Sie zuständig. Hier gibt es keine Wechselmöglichkeit. Wollen Sie Ihren Energielieferanten wechseln, beachten Sie etwaige Bindungsfristen beim bisherigen Lieferanten.

Kann der Energielieferant ohne meine Zustimmung den Vertrag ändern?

Dafür gelten strenge Voraussetzungen. Änderungen der Geschäfts- und Entgeltbedingungen von Lieferanten sind nur nach Maßgabe des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) und des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) zulässig. Der Lieferant muss Ihnen die Änderungen in einem persönlich an Sie gerichteten Schreiben (oder auf Ihren Wunsch elektronisch) mitteilen. In diesem Schreiben müssen die Änderungen der Allgemeinen Bedingungen nachvollziehbar wiedergegeben werden.

Sie haben als Kundin oder Kunde das Recht, den Änderungen der Geschäftsbedingungen oder der Entgeltbedingungen binnen der vom Unternehmen vorgegebenen Frist zu widersprechen und das Vertragsverhältnis außerordentlich zu kündigen. Wenn Sie von diesem Recht auf Widerspruch Gebrauch machen, endet der Vertrag nach Ablauf von drei Monaten am darauffolgenden Monatsletzten. Innerhalb dieser Zeit müssen Sie einen neuen Lieferanten gewählt und dieser nach Abwicklung des Wechselprozesses die Lieferung aufgenommen haben, damit es zu keiner Versorgungsunterbrechung kommt. Entscheiden Sie sich daher im Fall eines Widerspruchs sehr bald für ein neues Unternehmen!

Mein Energielieferant hat den Vertrag gekündigt. Darf er das?

In aller Regel ja. Nicht nur Kunden können den Energieliefervertrag kündigen, sondern auch Ihr Lieferant. In diesem Fall ist eine Mindestfrist von acht Wochen vorgesehen, bis die Kündigung wirksam wird. Konsumenten haben in so einem Fall also rund zwei Monate Zeit für die Durchführung des Wechsels. Da der technische Wechsel des Energielieferanten nicht länger als drei Wochen dauern darf, sollten Sie spätestens einen Monat nach Kündigung durch Ihren alten Lieferanten an ein neues Stromlieferunternehmen herangetreten sein, um sicherzustellen, dass es zu keiner Versorgungslücke kommt.

Preisänderungen außerhalb einer Preisgarantie oder Mindestvertragsdauer

Von einer Preisänderung spricht man jedenfalls, wenn der Anbieter eine Preisänderung ankündigt, die nicht eine automatische jährliche Indexanpassung (wie derzeit bei Wien Energie, Energie Burgenland und EVN) ist. In Fall einer Preisänderung wird Ihnen vom Anbieter ein neuer Preis bekannt gegeben und die Möglichkeit gegeben, dieser Preisänderung zu widersprechen. Bei Widerspruch endet der Vertrag allerdings nach drei Monaten.

Nach dem Gesetz haben Sie bei einer Benachrichtigung über eine Preiserhöhung folgende Möglichkeiten:

1) Kein Widerspruch: Sie widersprechen der Preiserhöhung nicht. Bei Inkrafttreten der Preiserhöhung gehen Sie grundsätzlich keine neue Bindefrist ein, auch wenn Ihnen der Anbieter mit der Preiserhöhung eine Preisgarantie anbieten sollte.

2) Widerspruch/Kündigung: Sie können einer Preiserhöhung binnen binnen vier Wochen ab Erhalt der Nachricht vom Anbieter über die Preiserhöhung widersprechen. Wir empfehlen den Widerspruch nachweislich schriftlich z.B. postalisch per Einschreiben oder gegebenenfalls per E-Mail mit Lesebestätigung oder über das Kundenportal des Anbieters zu veranlassen. Mit dem Widerspruch wird in der Regel ein Kündigungsprozess eingeleitet. Die bestehenden Vertragskonditionen gelten noch für 3 Monate. Der Vertrag endet nach einer Frist von drei Monaten zum folgenden Monatsletzten ab Wirksamkeit der Änderungen.

Kündigung oder Preisänderung innerhalb einer Preisgarantie oder Mindestvertragsdauer

Eine Mindestvertragsdauer (in der Regel 12 Monate) bindet beide Vertragsteile an den Vertrag. Eine einseitige Vertragsbeendigung (Kündigung) ist daher grundsätzlich in diesem Zeitraum nicht zulässig. Eine vorzeitige Vertragsbeendigung ist daher nur möglich, wenn beide Vertragsparteien zustimmen.

Eine einseitige Kündigung durch den Anbieter auch bei während einer Preisgarantie wird vom VKI für unzulässig gehalten. Immerhin ist wesentlicher Bestandteil der Preisgarantie das Versprechen, dass der Anbieter auch zum versprochenen Pries liefert. Eine Preisgarantie, von der sich der Anbieter durch Kündigung befreien kann, würde diesen Zweck nicht erfüllen. Zur endgültigen Klärung dieser Frage werden bereits Musterprozesse geführt.

Sollten Sie dennoch von einer solchen Kündigung betroffen sein, dann widersprechen Sie der Kündigung unter Hinweis auf die aufrechte Preisgarantie oder Mindestvertragsdauer. Sollten Sie eine ablehnende Antwort erhalten, sollten Sie sich jedenfalls um einen neuen Versorger kümmern. Wählen Sie den Lieferbeginn so, dass der neue Versorger die Lieferung mit dem im Kündigungsschreiben genannten Kündigungstermin beginnt. Es besteht sonst die Gefahr, dass Sie nicht mehr versorgt werden!

Es ist zu empfehlen, den Wechsel zu einem neuen Lieferanten bis spätestens 3 Wochen vor dem Kündigungsstichtag zu veranlassen. Bei einem Anbieterwechsel sollten Sie die Kündigung des alten Lieferanten nicht selbst vornehmen, sondern von Ihrem neuen Wunschlieferanten durchführen lassen, der alle notwendigen Schritte übernimmt. In der Praxis läuft das so ab, dass Sie dem neuen Lieferanten eine Vollmacht zur Kündigung des alten Lieferantenvertrages erteilten und dieser alles Weitere erledigt. Sie werden dann vom Lieferanten über den konkreten Zeitpunkt des Anbieterwechsels informiert. Zum Wechselstichtag sollte der Zählerstand abgelesen und an den Netzbetreiber übermittelt werden.

Wenn Sie bei Ihrem Anbieter bleiben, leisten Sie alle Zahlungen nur unter Vorbehalt. Sollten die Gerichte der Rechtsansicht des VKI folgen, können Sie im Nachhinein unter Umständen Schadenersatzansprüche in Höhe der Mehrkosten, die Sie ab der Preiserhöhung bezahlen geltend machen. Diese Ansprüche verjähren frühestens nach drei Jahren.

Für weitergehende Fragen und Musterbriefe wenden Sie sich bitte an die Experten des Österreichischen Mieterschutzrings.

Gemäß der mit dem MPFLG geschaffenen Spezialbestimmung des § 16 Abs 6a MRG hat ausgehend von der Indexzahl des VPI 2000 für den Monat Dezember 2020 am 1. April 2022 jene Erhöhung der Kategoriebeträge und der „Mindestmietzinse“ nach § 45 MRG stattgefunden, die bereits am 1. April 2021 wirksam geworden wäre, aber durch das MPFLG ausgesetzt wurde. Damals wurde bereits – auf Grundlage der Indexzahl des VPI 2000 für den Monat Oktober 2017 (139,0) als Vergleichswert – mit der Indexzahl des VPI 2000 für den Monat Dezember 2020 (146,6) der für die Valorisierung der Kategoriebeträge maßgebliche gesetzliche Schwellwert von 5 Prozent überschritten. Dies ist nun aufgrund der allgemeinen Teuerungswelle und der damit zusammenhängenden Inflation innerhalb kürzester Zeit wieder geschehen.

Die nächste Anpassung der mietrechtlichen Kategoriebeträge hat nach dem Gesetz nämlich zu jenem Zeitpunkt zu erfolgen, zu welchem sich der VPI 2000 gegenüber der Indexzahl des VPI 2000 für den Monat Dezember 2020 (146,6,) um mehr als 5 Prozent verändert hat. Und genau diese Schwellwertüberschreitung hat bereits wieder mit der Indexzahl des VPI 2000 für den Monat Februar 2022 (154,6) stattgefunden, was – unter Berücksichtigung der Verlautbarung dieser Indexzahl im Monat April 2022 – eine neuerliche Anpassung der Kategoriebeträge mit Wirksamkeit ab 1. Juni 2022 bedingt hat.

Neue Kategoriebeträge gelten nämlich gemäß § 16 Abs 6 MRG grundsätzlich ab dem der Verlautbarung der Indexveränderung durch die Statistik Austria folgenden übernächsten Monatsersten. Nachdem die Verlautbarung der monatlichen Indexwerte durch die Statistik Austria regelmäßig zwei Monate im Nachhinein erfolgt und die mietrechtliche Wirksamkeit gemäß § 16 Abs 6 MRG erst am darauffolgenden übernächsten Monatsersten eintritt, hat dies zur Folge, dass die Anhebung aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung in aller Regel erst fünf Monate nach dem Monat, dessen Indexwert die Erhöhung ausgelöst hat, zu einer Anhebung des Hauptmietzinses führt.

Bezüglich der Geltendmachung ist auf die Formerfordernisse des § 16 Abs 9 Satz 2 MRG hinzuweisen: Das Anhebungsbegehren des Vermieters muss nämlich jedenfalls schriftlich erfolgen und darf nicht vor Eintritt der mietrechtlichen Wirksamkeit abgesendet werden, da ein zu früh abgeschicktes Schreiben keine Rechtswirkungen entfaltet (auch nicht im Folgemonat!). Das Erhöhungsbegehren muss dem Mieter darüber hinaus mindestens 14 Tage vor dem Zinstermin zugehen. Unter Berücksichtigung des frühestmöglichen Fälligkeitstermins am fünften des Monats, muss das Schreiben bis spätestens zum 21. des jeweiligen Vormonats beim Mieter einlangen. Falls das Erhöhungsbegehren erst später beim Mieter einlangen sollte, wird die Erhöhung erst am darauffolgenden nächsten Zinstermin fällig.

Voraussetzung für eine Anhebung des Mietzinses aufgrund einer Indexanpassung ist aber in jedem Fall eine mietvertragliche Wertsicherungsvereinbarung. Während wir also im Vollanwendungsbereich des MRG von der oben angesprochenen gesetzlichen Wertsicherung (Kategorie- und Richtwertsystem) sprechen, kommt es im Teilanwendungsbereich und bei ABGB-Mietverträgen auf die vertragliche Ausgestaltung der Wertsicherungsklausel an, in welcher Form diese Wertanpassung erfolgen kann.

Im Anwendungsbereich des Konsumentenschutzgesetzes, also bei Mietverträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher müssen diese Indexklauseln darüber hinaus zweiseitig formuliert sein und damit nicht nur Erhöhungen, sondern auch Senkungen des Entgelts vorsehen.

Denn gemäß § 6 Abs 1 Z5 KSchG sind für Verbraucher Vertragsbestimmungen nicht verbindlich, nach denen dem Unternehmer auf sein Verlangen für seine Leistung ein höheres als das bei der Vertragsschließung bestimmte Entgelt zusteht, es sei denn, dass der Vertrag bei Vorliegen der vereinbarten Voraussetzungen für eine Entgeltänderung auch eine Entgeltsenkung vorsieht, dass die für die Entgeltänderung maßgebenden Umstände im Vertrag umschrieben und sachlich gerechtfertigt sind sowie dass ihr Eintritt nicht vom Willen des Unternehmers abhängt.

Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie ihren Mietvertrag und die geforderte Erhöhung des Mietzinses (= Wertsicherung) durch die Experten des ÖMR überprüfen lassen.

Im Bereich der Vollanwendung des MRG trifft den Vermieter gemäß § 3 Abs 2 Z 1 MRG die Erhaltungspflicht betreffend allgemeiner Teile der Liegenschaft. Nach ständiger Rechtsprechung stellen die Wohnungsfenster als Bestandteil der „Außenhaut“ des Hauses einen solchen allgemeinen Teil dar und sind daher von der Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3Abs 2 Z 1 MRG umfasst (MietSlg 41.192 uvm).

Bei den vor allem in den Wiener Gründerzeithäusern oft anzutreffenden „Kastenfenstern“, die aus Innen- und Außenfenster bestehen, sind dagegen nur die Außenfenster als allgemeine Teile der Liegenschaft anzusehen. Die Erhaltung der Innenfensterflügel als Teil des Mietgegenstands obliegt dem Mieter, sofern nicht ein ernster Schaden des Hauses bzw eine erhebliche Gesundheitsgefährdung vorliegt (5 Ob 197/97i).

Verbundfenster, bei denen Außen- und Innenseite funktional miteinander verbunden sind, werden aber als Ganzes als Teil der „Außenhaut“ betrachtet und fallen daher wieder zur Gänze in die Erhaltungspflicht des Vermieters (5 Ob 123/10i).

Die Grundvoraussetzung jeglicher Erhaltungspflicht ist ein Mangel im Sinne einer Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit und Brauchbarkeit oder zumindest eine Schadensgeneigtheit (5 Ob 106/08m). Erst wenn ein Mangel vorliegt, kann ich den Vermieter in Pflicht nehmen und unter Umständen nicht nur die Instandhaltung selbst, sondern auch eine darüberhinausgehende Erneuerung von ihm verlangen.

Ausschlaggeben dafür ist, ob aus Gründen der Wirtschaftlichkeit der Austausch bzw. die Erneuerung der Fenster vernünftiger ist, als eine bloße Instandhaltung (5 Ob 110/91, 5 Ob 15/96 uvm). Dabei ist nicht nur ein Vergleich der Kosten zwischen Erneuerung und Instandhaltung heranzuziehen, sondern auch die in Zukunft zu erwartenden Sanierungskosten einzubeziehen. Bei der Wahl des Materials der auszutauschenden Fenster ist der Vermieter aber grundsätzlich frei, sofern er sich am ortsüblichen Standard und am allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses orientiert (5 Ob 110/91).

Diese notwendigen Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten kann der Mieter auch bei der Schlichtungsstelle der Stadt Wien mittels Antrag erzwingen, wenn sich der Vermieter weigert die Arbeiten durchführen zu lassen. Der Österreichische Mieterschutzring berät und unterstützt Sie dabei gerne.

Hat der Mieter entweder aus Eigeninitiative oder aufgrund falscher Informationen die Fenster selbst erneuern oder instand setzen lassen, besteht dennoch eine Möglichkeit sich beim Vermieter schadlos zu halten und können unter bestimmten Voraussetzungen Ansprüche nach § 10 MRG oder § 1097 ABGB geltend gemacht werden.

Die Kosten einer bloßen Instandhaltung kann der Mieter unter der Voraussetzung einer vertraglichen oder gesetzlichen (§ 3 MRG, § 14a WGG, § 1096 ABGB) Erhaltungspflicht des Vermieters, nach § 1097 iVm § 1036 ABGB (notwendiger Aufwand) sofort vom Bestandgeber rückfordern, da er einen Aufwand getätigt hat, für den der Vermieter einzustehen hat. Dieser steht ihm in voller Höhe (nicht reduziert durch etwaige Abschreibungen) zu, der im aufrechten Mietverhältnis außerdem erst nach 30 Jahren verjährt. Lediglich im Falle einer Beendigung des Mietverhältnisses muss der Anspruch binnen sechs Monaten ab Zurückstellung des Mietgegenstands gerichtlich geltend gemacht werden.

Bei Erneuerung der Fenster können nach Auflösung des Mietverhältnisses Ansprüche nach § 10 MRG geltend gemacht werden. Zwar ist eine Erneuerung der Fenster nicht ausdrücklich in der taxativen Aufzählung des § 10 Abs 3 MRG enthalten, nach herrschender Rechtsprechung sind solche Investitionen aber dann als andere gleichwertige Verbesserungen iSd § 10 Abs 3 Z 4 MRG anzusehen, wenn damit eine Erhöhung des Schall- und Wärmeschutzes bewirkt wird, unabhängig davon, ob eine mögliche öffentliche Förderung konkret in Anspruch genommen wurde (7 Ob 532/90, 6 Ob 614/90).

Hier muss der Anspruch allerdings unter Benennung der vorgenommenen Investitionen und Vorlage von Rechnungen in einer konkreten Höhe innerhalb der gesetzlichen Fristen von 14 Tagen nach Auflösung durch den Mieter, in allen übrigen Fällen (bei Auflösung des Mietverhältnisses durch den Vermieter, aber auch bei Beendigung befristeter Verträge durch Ablauf der bedungenen Frist) innerhalb von zwei Monaten ab Eintritt der Rechtskraft eines allfälligen Räumungstitels geltend gemacht werden.

Dem Mieter steht somit bei entsprechenden Mängeln an den Fenstern nicht nur der Weg der Durchsetzung einer Erhaltungsverpflichtung des Vermieters mittels Antrags gemäß §§ 3, 6 iVm 37 MRG bei der Schlichtungsstelle offen, sondern er kann, im Falle der Durchführung im eigenen Namen, auch Ansprüche nach § 1097 ABGB bzw § 10 MRG geltend machen. Ein etwaiger Anspruch nach § 1097 iVm § 1036 ABGB wird dabei sofort fällig, ein Anspruch nach § 10 MRG erst nach Beendigung des Mietverhältnisses.

In der Praxis zeigt sich jedoch, dass die Maklerprovision – insbesondere auf angespannten Wohnungsmärkten – regelmäßig ausschließlich oder zu einem großen Teil vom Wohnungssuchenden bezahlt wird. Mietinteressenten, die sich auf ein vom Makler veranlasstes Inserat melden, werden häufig darauf verwiesen, zuerst einen Maklervertrag mit diesem abzuschließen bzw. die Zahlung einer Provision zuzusagen, bevor die Kontaktdaten des Vermieters übermittelt werden. Dadurch entstehen zu Beginn des Mietverhältnisses hohe Kosten für Mieter, die neben der Maklerprovision auch noch die Kaution für das neue Mietverhältnis und Umzugskosten zu tragen haben. Dies stellt vor allem für einkommensschwache Haushalte, aber auch für Durchschnittsverdiener eine große Belastung dar.

Eine Novelle des Maklergesetzes sieht nun vor, dass in Zukunft für die Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags die Maklerprovision zahlen soll, wer die Leistung des Maklers veranlasst und diesen ausgewählt hat ("Erstauftraggeberprinzip"). Vom Vermieter veranlasste Vermittlungen sollen daher auch ausschließlich von diesem bezahlt werden. Der Makler hat nur dann einen Anspruch auf Provision vom Wohnungssuchenden, wenn dieser der erste Auftraggeber ist. Der Wohnungsmieter soll sich damit künftig beim Abschluss von Wohnungsmietverträgen die Bezahlung einer Provision, sowohl in den Fällen, in denen Vermieter in Zukunft auf die Einschaltung von Maklern verzichten, als auch dann, wenn die Vermieter die Provision selbst tragen. Die am Beginn eines neuen Mietverhältnisses für Mieter entstehenden Kosten sollen dadurch erheblich gesenkt werden.

In den Erläuterungen zur Gesetzesnovelle wird auch ausdrücklich Bezug genommen auf die Möglichkeit von Umgehungsversuchen und sollen diese verhindert werden, indem unter anderem Vereinbarungen unwirksam sein sollen, die den Mieter zu einer sonstigen Leistung im Zusammenhang mit der Vermittlung oder dem Abschluss eines Wohnungsmietvertrags an den oder die Makler, den Vermieter, oder – ohne angemessene Gegenleistung – an den früheren Mieter oder einen sonstigen Dritten verpflichten. Auch wenn zwischen dem Immobilienmakler und dem Vermieter oder Verwalter ein wirtschaftliches Naheverhältnis besteht, wird der Wohnungssuchende nicht provisionspflichtig.

In Deutschland wurde das Bestellerprinzip 2015 eingeführt und besteht dort für Makler ein generelles Provisionsverbot gegenüber Mietern. Nur bei Vorliegen einer Ausnahme, etwa wenn der Mieter den Makler selbst schriftlich beauftragt hat und der Makler aufgrund dieses Auftrags tätig wird und eine Wohnung beschafft, über die schließlich auch ein Mietvertrag zustande kommt, darf doch eine Provision vereinbart werden. Die Beweispflicht dafür trifft den Makler. Im österreichischen Gesetzesentwurf trifft die Beweislast denjenigen, der behauptet, dass der Makler vom jeweils anderen zuerst beauftragt wurde und wird das in der Praxis regelmäßig der Mieter sein, dem die Erbringung dieses Beweises jedoch kaum möglich sein wird.

Speziell in den Fällen in denen Vermieter und Makler oft durch eine langjährige Zusammenarbeit in einem Naheverhältnis stehen, welches aber noch nicht die Ausmaße des vom Gesetz geforderten wirtschaftlichen Naheverhältnisses erfüllt und es vorkommen kann, dass der Vermieter dem Makler diverse Objekte zur Kenntnis bringt, ohne diesem ein ausdrückliches Einverständnis zum Inserieren oder anderweitigen Bewerben zu erteilen, wäre der Mieter provisionspflichtig. Aus diesem Grund ist es nicht ganz verständlich, warum man sich nicht gänzlich am funktionierenden deutschen Modell orientiert hat oder doch zumindest vorsieht, dass den Makler die Beweislast für das Vorliegen einer Provisionsverpflichtung des Wohnungsuchenden trifft. In jedem Fall sollte hier nachgebessert werden.