Im Bereich des Wohnungseigentums kommen wir in der Beratungspraxis oft mit Problemstellungen im Zusammenhang mit den Erhaltungspflichten im Wohnungseigentum in Berührung und stellen dabei durchaus Parallelen zur Instandsetzungspflicht der Vermieter gegenüber ihren Mietern fest.
Der Vermieter ist dabei grundsätzlich verpflichtet, das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Anlagen im ortsüblichen Zustand zu erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner zu beseitigen.
Zur Erhaltung der Mietgegenstände im Inneren ist der Vermieter jedoch nur dann verpflichtet, wenn es sich um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder um die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt. Der Anspruch des Wohnungseigentümers umfasst ebenso die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses als auch die Behebung ernster Schäden im Inneren eines Wohnungseigentumsobjekts. Das Recht eines Wohnungseigentümers Erhaltungsarbeiten einzufordern, ist dabei also grundsätzlich deckungsgleich mit den Ansprüchen eines (Haupt-)Mieters gemäß § 3 MRG idF vor der WRN 2006. Die Behebung einer vom Wohnungseigentumsobjekt ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung (z.B. Schimmelbefall) ist im Bereich des WEG aber ausdrücklich nicht mitumfasst.
Sehr oft geht es in der Beratungspraxis aber in beiden Bereichen gerade um Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall. Dafür ordnet das WEG ernste Schäden des Hauses unabhängig davon, ob sie sich im WE-Objekt befinden oder nicht, der Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft zu und ist ein Durchfeuchtungsschaden in aller Regel darunter zu subsumieren. Ernste Schäden des Hauses sind jedenfalls Schäden, die entweder ihrer Eigenart nach oder aufgrund ihres außergewöhnlichen Ausmaßes die Bausubstanz des Hauses nicht nur oberflächlich gefährden.
Abgrenzungsprobleme gibt es dann abseits der ernsten Schäden in Bezug auf die Grenzfälle, in denen strittig ist, wo das WE-Objekt endet und die allgemeinen Teile beginnen. Ist keine eindeutige Zuordnung möglich, kann man mithilfe der von der Judikatur entwickelten räumlichen und funktionellen Kriterien beurteilen, ob der Bauteil eine allgemeine Funktion für das Haus selbst oder für andere WE-Objekte erfüllt oder nicht.
Schwierig wird es regelmäßig, wenn Gebäudebestandteilen, wie Balkonen oder Terrassen ähnlich wie Wänden zwischen den WE-Objekten eine Doppelfunktion zukommt. Während sie auf der einen Seite Bestandteil des WE-Objekts bzw. dessen Zubehörs sind, können Teile davon die tragende Konstruktion des Hauses unterstützen oder selbst ein Teil davon sein bzw. zum Schutz des Hauses etwa vor Durchfeuchtung beitragen. Gemäß § 30 Abs 1 Z 1 Wohnungseigentumsgesetz kann jeder Wohnungseigentümer mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten Antrag die Entscheidung des Außerstreitgerichts (§ 52 Abs 1 Z 3 WEG) darüber verlangen, dass Erhaltungsarbeiten iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG, welche in die Zuständigkeit der EigG fallen, binnen einer angemessenen Frist durchgeführt werden.
Voraussetzung für die Anrufung des Gerichts ist, neben der Dringlichkeit der begehrten Erhaltungsmaßnahme und der Bedachtnahme auf wirtschaftliche Aspekte für die Durchsetzbarkeit des Anspruchs, nur die Untätigkeit der Mehrheit der Wohnungseigentümer oder des Verwalters, entweder, weil diese die nötige Beschlussfassung unterlassen oder die Maßnahme ablehnen.
Wir stellen für unsere Mitglieder dann einen Antrag auf Ersetzung der Zustimmung der Antragsgegner zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten und die Schlichtungsstelle / das Bezirksgericht hat dann durch eine rechtsgestaltende Entscheidung den von der Eigentümergemeinschaft abgelehnten oder versäumten Mehrheitsbeschluss zu ersetzen. So haben wir schon mehrfach die berechtigten Interessen von Wohnungseigentümern gegenüber der Eigentümergemeinschaft durchsetzen können.