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23. Mai 2022

Erlaubte und verbotene Ablösen für die Aufgabe eines Mietrechtes

In unserer Praxis sind wir gerade im Bereich von langjährig laufenden Altbaumietverträgen oft mit ungerechtfertigten gerichtlichen Aufkündigungen konfrontiert.

Quelle: https://pixabay.com/de/photos/wohnrecht-mietrecht-mieterrecht-7097622/

Als Kündigungsgründe werden meist Nichtbenutzung oder unberechtigte Weitergabe aufgrund fehlendem dringendem Wohnbedürfnis vorgeschoben. Tatsächlich sind der niedrige Mietzins der Altverträge auf der einen Seite und Sanierungsvorhaben und/oder Zur-Geld-Machung der Immobilie durch den Verkauf von Eigentumswohnungen auf der anderen Seite die Motivation des betreibenden Eigentümers und Vermieters.

Wenn der Mieter dann berechtigte Einwände gegen die gerichtliche Aufkündigung erhebt und der Vermieter im darauf folgenden Zivilverfahren seine Chancen schwinden sieht, besteht für den Mieter oft die Möglichkeit sich seine Mietrechte „ablösen“ zu lassen. In die Waagschale werden dann die außertourlichen Kosten für Umzug, Einrichtung und die zu erwartenden Mehrkosten im Bereich der Miete auf der einen Seite und die Renditeerwartungen des Vermieters auf der anderen Seite. Wenn beide Seiten zufrieden sind und zu einer Einigung kommen, endet das Verfahren in einen Räumungsvergleich mit entsprechender Abschlagszahlung.

Es gibt aber auch eine andere Konstellation, in der eine Ablöse für die Aufgabe des Mietrechts verboten ist. Nach dem Mietrechtsgesetz ist nämlich jede Vereinbarung verboten und daher nichtig, nach der der neue Mieter dem Vermieter oder seinem Vor-Mieter eine Leistung zu erbringen hat, ohne dafür eine gleichwertige Gegenleistung zu erhalten. Nach dem Zweck der Regelung soll verhindert werden, dass der Bestandgegenstand als Vermögenswert gehandelt wird und kein objektiv äquivalenter Leistungsaustausch vorliegt. Im Verhältnis zwischen Mietern (Vor-Mieter und neuer Mieter) kann dem scheidenden Vor-Mieter vom neuen Mieter nur eine objektiv bestimmbare, äquivalente Gegenleistung (zB für übernommene Einrichtungsgegenstände) ersetzt werden.

Entspricht der objektive Wert der übernommenen Gegenstände aber eben nicht dem dafür geleisteten Entgelt, so liegt im Bereich der Differenz wiederum eine verbotene Ablöse vor und können Zahlungen, die auf Grund solcher Vereinbarungen geleistet werden samt gesetzlicher Zinsen innerhalb der besonderen Verjährungsfrist von 10 Jahren zurückgefordert werden. Darüber hinaus begeht derjenige, der für sich oder einen anderen Leistungen entgegennimmt oder sich versprechen lässt, eine Verwaltungsübertretung. Geltend gemacht können diese Forderungen, sofern der Mietgegenstand dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegt, im Außerstreitverfahren vor Schlichtungsstellen und Bezirksgerichten.

Dieser Grundsatz gilt gemäß Judikatur des OGH auch im Verhältnis zwischen Mit-Mietern. Dann nämlich, wenn die zu beurteilende Vereinbarung zum Zweck abgeschlossen wurde, dem anderen Mieter das alleinige Mietrecht zu verschaffen, um dadurch seine mietrechtliche Position zu verbessern, weil sie ab dem Ausscheiden der Mit-Mieterin aus dem Mietverhältnis das Bestandobjekt als einzige Mieterin alleine benützen konnte und auch in ihren Entscheidungen nicht vom ausscheidenden Mieter abhängig war. Auch dieser Fall ist vom Ablöseverbot des § 27 MRG erfasst und die Ablösevereinbarung ist daher nichtig.

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