Gemäß der mit dem MPFLG geschaffenen Spezialbestimmung des § 16 Abs 6a MRG hat ausgehend von der Indexzahl des VPI 2000 für den Monat Dezember 2020 am 1. April 2022 jene Erhöhung der Kategoriebeträge und der „Mindestmietzinse“ nach § 45 MRG stattgefunden, die bereits am 1. April 2021 wirksam geworden wäre, aber durch das MPFLG ausgesetzt wurde. Damals wurde bereits – auf Grundlage der Indexzahl des VPI 2000 für den Monat Oktober 2017 (139,0) als Vergleichswert – mit der Indexzahl des VPI 2000 für den Monat Dezember 2020 (146,6) der für die Valorisierung der Kategoriebeträge maßgebliche gesetzliche Schwellwert von 5 Prozent überschritten. Dies ist nun aufgrund der allgemeinen Teuerungswelle und der damit zusammenhängenden Inflation innerhalb kürzester Zeit wieder geschehen.
Die nächste Anpassung der mietrechtlichen Kategoriebeträge hat nach dem Gesetz nämlich zu jenem Zeitpunkt zu erfolgen, zu welchem sich der VPI 2000 gegenüber der Indexzahl des VPI 2000 für den Monat Dezember 2020 (146,6,) um mehr als 5 Prozent verändert hat. Und genau diese Schwellwertüberschreitung hat bereits wieder mit der Indexzahl des VPI 2000 für den Monat Februar 2022 (154,6) stattgefunden, was – unter Berücksichtigung der Verlautbarung dieser Indexzahl im Monat April 2022 – eine neuerliche Anpassung der Kategoriebeträge mit Wirksamkeit ab 1. Juni 2022 bedingt hat.
Neue Kategoriebeträge gelten nämlich gemäß § 16 Abs 6 MRG grundsätzlich ab dem der Verlautbarung der Indexveränderung durch die Statistik Austria folgenden übernächsten Monatsersten. Nachdem die Verlautbarung der monatlichen Indexwerte durch die Statistik Austria regelmäßig zwei Monate im Nachhinein erfolgt und die mietrechtliche Wirksamkeit gemäß § 16 Abs 6 MRG erst am darauffolgenden übernächsten Monatsersten eintritt, hat dies zur Folge, dass die Anhebung aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung in aller Regel erst fünf Monate nach dem Monat, dessen Indexwert die Erhöhung ausgelöst hat, zu einer Anhebung des Hauptmietzinses führt.
Bezüglich der Geltendmachung ist auf die Formerfordernisse des § 16 Abs 9 Satz 2 MRG hinzuweisen: Das Anhebungsbegehren des Vermieters muss nämlich jedenfalls schriftlich erfolgen und darf nicht vor Eintritt der mietrechtlichen Wirksamkeit abgesendet werden, da ein zu früh abgeschicktes Schreiben keine Rechtswirkungen entfaltet (auch nicht im Folgemonat!). Das Erhöhungsbegehren muss dem Mieter darüber hinaus mindestens 14 Tage vor dem Zinstermin zugehen. Unter Berücksichtigung des frühestmöglichen Fälligkeitstermins am fünften des Monats, muss das Schreiben bis spätestens zum 21. des jeweiligen Vormonats beim Mieter einlangen. Falls das Erhöhungsbegehren erst später beim Mieter einlangen sollte, wird die Erhöhung erst am darauffolgenden nächsten Zinstermin fällig.
Voraussetzung für eine Anhebung des Mietzinses aufgrund einer Indexanpassung ist aber in jedem Fall eine mietvertragliche Wertsicherungsvereinbarung. Während wir also im Vollanwendungsbereich des MRG von der oben angesprochenen gesetzlichen Wertsicherung (Kategorie- und Richtwertsystem) sprechen, kommt es im Teilanwendungsbereich und bei ABGB-Mietverträgen auf die vertragliche Ausgestaltung der Wertsicherungsklausel an, in welcher Form diese Wertanpassung erfolgen kann.
Im Anwendungsbereich des Konsumentenschutzgesetzes, also bei Mietverträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher müssen diese Indexklauseln darüber hinaus zweiseitig formuliert sein und damit nicht nur Erhöhungen, sondern auch Senkungen des Entgelts vorsehen.
Denn gemäß § 6 Abs 1 Z5 KSchG sind für Verbraucher Vertragsbestimmungen nicht verbindlich, nach denen dem Unternehmer auf sein Verlangen für seine Leistung ein höheres als das bei der Vertragsschließung bestimmte Entgelt zusteht, es sei denn, dass der Vertrag bei Vorliegen der vereinbarten Voraussetzungen für eine Entgeltänderung auch eine Entgeltsenkung vorsieht, dass die für die Entgeltänderung maßgebenden Umstände im Vertrag umschrieben und sachlich gerechtfertigt sind sowie dass ihr Eintritt nicht vom Willen des Unternehmers abhängt.
Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie ihren Mietvertrag und die geforderte Erhöhung des Mietzinses (= Wertsicherung) durch die Experten des ÖMR überprüfen lassen.