Nach herrschender Auffassung besteht das Wesen einer Gemeinschaftsanlage im Sinn des § 24 Abs 1 MRG darin, dass es jedem Mieter rechtlich (= vereinbarungsgemäß) freisteht, sie gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs zu benützen.
Kein Mieter, für den eine Benützung des Aufzugs sinnvoll ist, darf vertraglich von der Benützung ausgeschlossen sein. Mieter, die dergestalt ausgeschlossen sind, sind auch von den entsprechenden Betriebskostenaufwendungen auszunehmen, woraus sich naturgemäß unterschiedliche Verteilungsschlüssel einerseits für allgemeine Betriebskosten, andererseits für jene der Gemeinschaftsanlage ergeben.
Grundsätzlich sind die laufenden Kosten für einen Aufzug von den Mietern gemäß § 24 MRG und entsprechend ihrer Nutzfläche (§ 17 MRG) zu tragen, sofern keine andere gültige Vereinbarung besteht. Die Grenze für die Verpflichtung sich als Mieter an den Kosten zu beteiligen, ist die sogenannte "objektive Benützungsmöglichkeit".
Das heißt, dass ein praktisch inhaltsleeres Recht, den Lift zu benützen, den Mieter nicht zur Beteiligung an den Betriebskosten dieser Gemeinschaftsanlage verpflichtet. Für den Fall, dass sich der Mietgegenstand im Parterre befindet, wurde diese objektive Benützungsmöglichkeit vom OGH bereits ausdrücklich verneint. Ein freiwilliger Verzicht bei gegebener Nutzungsberechtigung und vernünftiger Nutzungsmöglichkeit befreit einen Mieter jedoch nicht von seiner Kostentragungspflicht.
Eine sogenannte „Aufzugsgemeinschaft", als Summe aus den aus einer Sondernutzungsvereinbarung Berechtigten und dem Bestandgeber, entsteht nur durch die Vereinbarung, dass nur bestimmten Mietern, die sich (in der Regel) an den Errichtungskosten beteiligt haben, die Sondernutzung am Aufzug zusteht und weiteren Mietern nur zu bestimmten Bedingungen ein Benützungsrecht eingeräumt werden darf (gegen Zahlung eines über die Kosten des Betriebs hinausgehenden Entgelts).
Dies ist oft der Fall bei nachträglicher Aufzugserrichtung im Altbau mit der entgegengesetzten Problematik, dass hier Mieter selbst wenn diese bereit wären die Kosten zu tragen unter Umständen kein Benützungsrecht erhalten und auch nicht erzwingen können.
Der OGH (8 Ob 83/21w) hatte sich in einem rezenten Fall mit dieser Frage zu befassen, nämlich ob der Mieterin einer Wohnung das Recht zusteht, einen im Haus nachträglich aus Eigenmitteln der damaligen Vermieter errichteten Aufzug mitzubenützen. Das Höchstgericht verneinte dies unter folgenden Gesichtspunkten:
Aus dem Mietvertrag könne die Mieterin im konkreten Fall kein Benützungsrecht ableiten, weil zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses kein Lift existiert habe und der im Mietvertragsformular zur Aufzugsbenützung enthaltene Vertragspunkt dementsprechend nicht ausgefüllt worden sei.
Weiters liegt kein gesetzlich angeordneter Kontrahierungszwang vor, und lässt sich ein solcher auch nicht aus einer marktbeherrschenden Stellung des Anbieters ableiten, kann sich im privaten Bereich die Pflicht zum Abschluss eines Vertrags (hier: zur Einräumung eines Benützungsrechts am nachträglich errichteten Aufzug) nur aus dem Verbot des Rechtsmissbrauchs ergeben.
Eine Einschränkung des Grundsatzes der Privatautonomie im Sinne eines solchen Verbots wird aber nur bei Vorliegen besonderer Umstände zur Lösung schwerwiegender Interessenkollisionen in Kauf genommen. Nach Ansicht des Senats war dies in dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt schon mangels eines der Mieterin konkret drohenden Schadens nicht der Fall.
Ein wesentliches Element der vorliegenden Entscheidung liegt darin, dass der Aufzug von den damaligen Vermietern aus Eigenmitteln errichtet worden war. Hätte demgegenüber in der Vollanwendung des MRG eine Finanzierung über die Hauptmietzinsreserven stattgefunden, so wäre die Errichtung des Aufzugs als Schaffung einer Gemeinschaftsanlage im Sinne des § 4 Abs 2 Z 2 MRG in Verbindung mit § 4 Abs 3 MRG zu qualifizieren. Insofern wäre ein Ausschluss der Mieter von der Benützung nicht zulässig.